主题：越秀成本线 贵不贵自己看

保利一下子拿了金水路一号地块地价2945元，与相邻的蓝光COCO蜜城地价3990直接差了1045元，对于成本则省的不是一点两点。

今日程程为大家算一下越秀星汇蓝湾的成本价，买了贵不贵的自己看？买了省钱的也别吭声出来拉仇恨了！！！

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参考鹏翔顾问，在此拜谢！

声明：只是在计算器上粗略的计算方法给大家分享一下，结果的精确性大家就不要太过较真了。

简单化，我们就把成本划分为三个大类：地价成本、非地价直接成本、税金+期间费。地价大家都能看见，姑且放一边，我们先看非地价直接成本，这里面包含建安、前期及设计、管网、园林、地上配套设施、不可预见费六大项，估算的是刚需项目，我们取常规值就行，分别为：建安2000元/㎡，前期及设计500-600元/㎡、管网120元/㎡、园林80元/㎡，地上配套200元/㎡，不可预见费100-200元/㎡,合计起来粗略统计一下大约要3000-3200元/㎡，考虑刚需车位去化较难，开发商多亏本出售，将车库成本的40%左右分摊到房价里，计入配套费用，约400元/㎡，则综合非地价直接成本为3400-3600元/㎡。接下来看看另一大项税金+期间费，这部分内容中，销售费用、管理费用、财务成本具有较大的项目差异，都取正常值，我们取值时按照总销售额的15%来计算，沿用之前的标准。还是之前的计算公式，总成本=[地价（X）+非地价直接成本（3400-3600元/㎡）]/1-税金及期间费（15%左右）。

注意，以上估算，都是在销售额就等同于总成本的基础上，实际销售中，项目还有利润要求，且需要根据开发周期编制资金现金流表等，计算复杂，具体利润是多少需要根据实际情况测算。

先说题外话，2013年房地产行业平均净利润率为14%，部分房企净利润已经下滑到10%以下，房地产行业的暴力时代已经逐渐远去。在市场低迷的时候,“不拿,苦练内功“成了大部分房企的共识，注重成本控制，提高资金周转率成为房企的战略目标。

越秀星汇蓝湾地价2870元，加上建安成本和税费按照公式粗略计算一下， （2870+3600）/0.85=7611元，

即成本在7611元.平，据越秀星汇蓝湾的规划和定位是交通商务区海景住宅城市综合体，和某些纯刚需小户盘还不太一样。从越秀星汇蓝湾的户型分布可以看出，除了86、88平两种小户型，其他绝大部分在100平以上。

而目前越秀星汇蓝湾均价在7800-8000元/平，谈何10%-15%的利润，买房子抄底就得看准这个成本价！！！继续等跌觉得可能吗？

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你买的贵了还是呢？

越秀的位置 周边楼盘价格摆在那儿 高不了 定价只能跟着周边走 不跌破成本线算万幸了 

越秀日子不好过啊 这个价格挺合适啊 ！！

越秀赚这么少 ？！还怎么混

楼主算的好详细啊。。。低价都出来了，这样真的好吗

年前买房子有一种忙忙叨叨的感觉啊，不过这么一算，还真是觉得可以考虑

这么算下来的话，这么大的开发商，只是每平米赚了200块钱？？

 如果这样的话，员工工资都发不出来吧