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18天16城加码楼市调控揭示背后真相

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   昨天（3月18日），国家统计局公布了2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格指数中，仅12城价格下降，58个城市房价上涨或止跌。

就在统计局公布数据的数小时之后，长沙市宣布了自己的限购政策。这恰是自2月28日以来的18天里，第16个宣布加码楼市调控的城市。数据显示：自本月以来，除了杭州、南昌等二线城市限购升级，还有滁州、三亚、赣州等三四线城市也出台了新政调控城市，类似于去年10月的又一轮楼市调控的“小高潮”已经来临。

对此，专家们认为，3月份开始各地调控政策纷纷出台，这说明房价上涨的潜在压力还是存在。但是上半年房价环比增幅数值不会太大，房地产市场总体会停留在平稳运行的区间中。预计各地在出台新的管控政策后，房地产市场后续将趋于稳定。

面对近期又出现新一轮楼市密集的调控政策。笔者觉得，近期内地房价下降的城市数量正在减少，上涨的城市突然增多，这就是本轮“调控潮”的背后逻辑。从数量上看，2月56座城市新建商品住宅环比上涨，而1月仅为45座。实际上，此前6个月房价上涨的城市数量总体处于减少态势，但2月份有明显增加。

现在的问题是，2月份全国楼市数据为何会出现较大反弹呢？从去年10月开始，一线和部分二线城市开始了楼市调控。而到了今年2月份，又有更多二三线城市也加入到了楼市调控政策中来了。面对限购、限价的城市越来越多，国内开发商明显放缓推出新盘速度，城市新建住宅供应突然减少，而这些城市的购房需求一下子却难以降温，这就导致了2月份多地房价止跌反弹。

随着楼市调控政策频繁出台，关于“谁是下一个”的猜测也蔓延开来。有市场观点认为，一二线城市调控政策的加吗，更多的资金将流向热点城市周边的三四线城市，这部分三四线城市恐怕还将接着出台严厉的楼市调控政策。不过，笔者认为，国内部分城市房价已呈强弩之势，2月份房价反弹肯定不可持续。

第一，房价出现反弹的城市，成交量都出现了较大的萎缩。从成交量看，2月份12个城市新建商品住宅网签成交量比上月有所下降。其中，5个城市成交量环比下降60%-40%，2个城市下降40%-20%，5个城市下降20%以内。我们发现，当一些热点城市房价开始反弹时，成交量却没有跟上来，这意味着，这类城市房价反弹没办法持续下去。

第二，各地受到调控政策的影响，房价只是呈现微涨。从分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。此外，从涨幅较大的城市来看，三亚环比上涨1.3%，西安上涨1.1%，重庆上涨1%，广州、海口、扬州、韶关等城市上涨0.9%。总体来看，这些房价上涨的城市还处于“可控区”，后续若经历新一轮调控政策，房价上涨势头很快会被遏制。

第三，除了各地频繁出台房地产调控之外，像2016年房贷增速过快上涨的势头，在2017年肯定难以重现。去年由于受到货币宽松政策的影响，银行将个人房贷视为“安全业务”。而现在不同了：一方面是国家今年要全面“去杠杆，抑资产泡沫”，另一方面随着房价越涨越高，银行也感觉到房地产业前所未有的系统性风险。试想，如果房地产贷款不给力，这些城市房价反弹终究还是会“昙花一现”。

在短短的18天内，却有16座城市拿出了房地产调控新政。这主要是地方政府觉得房价短期内有反弹可能，想尽快将房价稳定下来。房价之所以会短期出现反弹，主要是开发商看不清楼市走向，减缓了新楼盘的推出进程，而需求量却下降有限，这使得房价得以反弹。笔者认为，短期房价有所波动不代表什么，而各地方政府密集推出调控政策，也彰显了对各级政府对楼市的“因地施策”的方针。

本文由不执着财经（微信ID：bzzcaijing)供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱的内参！

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