主题：3.15青岛楼市"吐槽"大会:地产专家论断"坑爹"项目
- 发表于2012-03-14
搜房博客达人力波先生
专家团支招
力波：侵权的行为有两种，一种是制度性侵权，制度本身就不合理。第二种侵权就是在制度合理的前提下，执行方面的侵权。制度性侵权从房地产角度来看，我的感受来看有几个方面， 一个是合同侵权，合同侵权就是现在我们政府推出来的标准合同，别的条款不说，开发商协助购房人办理房产证，这本身就是一个冲突，本身就有一个问题，在国际上是没有这样的惯例的， 它就倾向于开发商。第二条制度上侵权是期房、预售房，我买房子必须付全款，这都属于制度性的侵权。
另外制度性侵权还有关于公摊面积的问题，公摊面积在国外很清楚，像车位，基本上 你买房子带车位，就带仓库，这是法律规定的，没什么争议的。还有小区里的配套，这是法律应该明确规定好的，都是小区居民的。所以往往这些事情制度性的偏护，很多开发商卖了房子再 卖车位，车位是不能卖的，三十年、二十年的租，还包括公共的设施、会馆、幼儿园、小学啦，还有公共的商铺、购物中心等等，这是第三个方面。
第四个方面最重要的就是现在我们国家来说，对产权问题不重视，所以说我们土地是要租的，但是房子还是私有的，私有产权没听说哪一个国家可以到房产登记处自己排队登记去，因为当事 人不了解私有产权的界定，必须有专业的律师来参与，在西方法律规定的都是很明确的，你买卖双方无论私下卖还是怎么卖，反正产生过户都必须经过公证员和律师才可以，政府的房产登记 部门不接受个人的申请，咱们可倒好，排着长队就去了，结果出现政府登记的部分出现很多问题。
等等上面这些都是属于制度性的缺陷，咱们现在房地产买卖、交易所建立的这套流程，这套游戏规则，这套制度，就是倾向于开发商，倾向于政府。另外还有一个，就是维修基金，买房都得 交维修基金，维修基金交哪儿、怎么用？没有明确规定，强制交房，都交给政府了，什么时候用？谁听说哪个小区盖了五年、十年还调出维修基金用的？哪去了？维修基金确实是一个很大的 问题。在海外维修基金是小区居民所有人共同的财产，由银行信托统一管理，怎么让政府哪个部门收走了不放出来呢？这也是一个特别明显的制度性侵权的行为。>>>>点击了解更多内容
- 发表于2012-03-14
律师代表周海滨先生
案例2：变电站事件被指欺诈交易
今年2月，青岛某知名品牌项目的业主们发现，自己买的房子居然离政府规划中的220千伏的变电站很近，让业主感到震惊和不满！据业主反映220千伏的变电站属于高辐射源，危害极大。众多业主表示在购房时，开发商并没有及时告知周围要将建变电站的信息，认为商家涉嫌合同欺诈行为，要求开发商退房或者叫停修建变电站！
在谈判未果的情况下，业主也展开了一系列的维权活动！先是在售楼处集合，声讨开发商给说法。2月27日，200余名业主更是聚集在楼盘旁边的变电站门前进行抗议，手举 “尊重生命，还我绿色家园”标语的居民们引来不少的目光。抗议后，“变电站维权事件”进一步升级，3月5日，40余名业主穿白衣戴口罩，聚集在开发公司所在写字楼外，献上了“墓碑”与“挽联”，用这种方式表示自己的不满和维护自己的权益。
周海滨：通过行政管理部门，包括房管局也好，建委也好，通过行政部门，因为这些部门有义务处理老百姓的问题，他们也会去进行调查，那么就是说会得出一个结论，就是你这个事情是先有规划，它有个先后的问题，变电站和房屋的规划我不知道确定没有。
这么重大的信息，对涉及老百姓人身安全利益的信息应该披露，而且这个披露义务应该是高度的披露，就像力波老师讲的一样，不应该以小字加在结尾，这个披露应该单独的进行提示，而且要有买房人的签字确认。它的这种行为应该是一种规避。
欺诈这个词不是那么容易来界定，但是起码来讲，重要信息的高度披露义务它是没有完全做到的。
我认为有两种途径，一种是司法之外的，通过向行政部门的反映，来调查和解决，这也是我们首先建议的，就是在司法之前，通过合法的向有关管理部门来反映，通过管理部门的这种调查核实，甚至是调解来解决这个事情。他们调查又分为两种，第一个如果这个变电站非常严重的影响了居住的话，当然这个需要鉴定，如果非常严重的影响了居民的居住的话，这个肯定有下一步的安排，这个变电站的选址不是我们说了算的。另外一个就是大家要探讨的如果达不到严重的程度，只是影响，或者更多的是老百姓心理上的一种，因为中国人买房子买的是一种心理，这个的话可能就需要启动调解机制，这个调解我觉得是多种的，各个途径都可以来参与这个事情，包括我刚才讲的行政管理部门，包括律师，甚至包括法官。调解的方案也是多种的，比如开发商进行一定的补偿等等。 >>>>点击了解更多详情
- 发表于2012-03-14
案例3：物业私利高于业主安危？！
自从入住起，中房物业就风波不断：楼道、小区卫生不及时清理；防盗门坏了无人理会；年前小区突然封闭管理，禁止没有买车位的业主开车进入小区，业主本以为是为了加强小区的安全管理，后来才知道只是为了出售小区的停车位，种种事件让业主们大为不满。而一波未平一波又起，未经业主同意，在3#、13#、31#的楼顶建起了移动基站，业主怀疑是为谋取私利，让小区业主们忍无可忍！
专家团支招：
力波：物业应该是服务行业，按照规定的物业小区居民房子卖完之后，一栋楼超过75%之后，要成立物业管理委员会，物业管理委员会属于一个最高的管理机关。物业管理委员会可以到社会上招标、招聘物业管理公司来管理自己的公寓楼，那么社会上有很多的物业管理公司有均等的权利参与这个管理。一旦他和物业管理委员会签了物业管理合同之后，就由这个物业管理委员会来支付他们的费用，比方说物业管理委员会授权，由物业公司来收集，然后进行整理，做好账，向物业管理委员会报告，扣除他们的费用，剩下的就是物业管理委员会的一个资金。那么在实际工作过程当中出现一种情况，就是有的一些开发商开发了一个小区，自己就有一个物业管理公司，这个物业管理公司自然就接管小区的物业管理。小区物业管理委员会成立以后， 开始对物业管理的公司进行审核的时候，就往往出现一些冲突，可能小区认为物业管理的条件不符合我们的要求，我们要求换一家，可能在换的过程中就会发生很多的问题。遇到这样的问题的时候，应该由物业管理委员会聘请律师和法律顾问代表进行一个公开、公正的一个行政程序来完成它，这样避免不必要的冲突，避免不必要的一些误会。
这个往往在物业管理公司与小区居民，与物业管理委员会三方的关系当中，包括街道委员会的关系当中，出来一种比较微妙的商业关系，这种商业关系在中国特有的环境下特别复杂。话又说回来，谈到房子质量的问题，首先房子是商品房，商品具有保质期，谁卖的商品呢？是开发商卖的商品，开发商卖的商品，都给每个业主和购房者一个保质期，一个保单。在保单规定的范围内房子出现问题就应该由开发商来负责，这是没有争议的。但是实际情况争议的东西太多了，因为咱们开发商责任的界定不是很清晰，我是给你发了一个保质期，但是这个房子是由各个建筑公司、装修单位他们来装的，出现问题他跟我们开发商有这么一个质量保证协议，他要履行这个质量保证协议，这样的话就变成了开发商盖完房子之后就撤走了，遇到问题之后就变成了由小区居民代表开发商向这些所谓的安装公司和建筑公司，要求他们来履行房子的责任，往往就变成了一个踢皮球的过程，踢来踢去受损失的自然就是购房者，这个问题很多。
当然就是说像这类问题呢，其实在国外是不存在的，他有严格的法律方面的界定。就是说所有小区的这些保单，实际上它是承保给保险公司了，每个房子都必须上一个保险公司，这个保险公司把所有该保的东西都保完了，如果有问题的话，业主可以找保险公司，保险公司根据原来投保的情况，直接自己找指定的装修公司、修理公司来修了，不存在很严重的问题。但是以后关于小区居民的物业维修基金是小区居民自己商量自己定的，每年自己交一些钱，这些维修基金用于在保险不包含的范围内，比如房子外墙的粉刷，包括房顶统一的更换，还包括一些管道等重要设施的更换，但是这个都是在物业管理委员会表决统一之下来支付的这些费用。因为在国外市场比较饱和，跟咱们国家不一样，跟现在的情况差不多，就是说他是卖房难，要把房子卖一个好价钱就更难了，因为竞争非常激烈，所以同样的两栋房并列在一起，一个房子管理的好多卖几个钱，所以整个的小区居民出现问题要有一个统一保值的问题。
我就遇到一个问题，你说你的物业费怎么就涨了呢？我们都不愿意交啊。我就跟他们说这个房子卖出去之后，这房子是你们的，不是物业公司的，也不是我们开发商的，是你们的，你们愿意维护就多交点钱我们帮你维护，你不愿意维护你可以不交钱，灯可以掉下来，电梯可以不动啊，你们大家去商量去，你让我们开发商去背这个费用是不合理的。所以这个事当时他们也想通了。这个需要有一个教育的过程。因为很多业主第一次有房子，没有形成一个良性的互动关系。>>>>点击了解更多详情
- 发表于2012-03-14
房产中介胡坤（左）、银行王卫凤（中）、律师董香菊 （右）
案例4：无故延期交房！
按照合同规定3月31日交房，但李沧九水东路某项目在2月底陆续下发书面通知，通知业主交房时间推迟到5月20日-5月31日，延期交房时间近2个月，但是通知中没有任何延期的理由说明，引起了很多业主的不满！
董香菊：在签合同的时候，对于延期交房应该有一个规定。所以签合同的时候有这种条款的话就不能签，你像这种情况完全可以不迁，或者把这个条款改了，你要延期交房的话就应该有一定的赔偿，不能一点赔偿没有。
力波：还有一个市场因素，排队摇号了，摇到一个什么号，不管什么条款都签了。
周海滨：这种条款即使签了，也可以根据合同法的相关规定，它排斥了开发商的主要责任，也排斥了购买者的主要权利，这个合同法是有相关规定的。>>>>>点击了解更多详情
- 发表于2012-03-14
案例5：房屋质量隐患严重！
正阳路与泰城路交汇处西南某盘，一期已经入住，但自从交房的那一刻起，很多业主就反映房子存在严重质量问题，比如保温材料非国家规定的防火材料，窗户板、飘窗二次浇注等都存在严重安全隐患。
就如网友“蛊惑594”说：“（1）如果采暖真是像购房合同中所说分户控制的话，那卫生间、厨房显然没有地暖管道，因为我没有找到这两个房间的分水器。为什么地暖的分水器要明装（2）地暖地面的最后一道工序是细石砼，不知道为什么我的地面没有压光，还起砂，好像水泥放少了，颜色发白，难道你们是自己搅拌的吗？（3）窗地比为1/8--1/6，量量自己的那个房间大窗户小的屋子，用窗洞口面积/地面面积，看是不是小于0.125。”
专家团支招：
周海滨：还是要看哪一方面的质量，刚才其实也谈到了，是轻微的还是主体结构。找律师打官司也不大合适，还是跟开发商沟通，采取积极的策略。或者可以聘请律师发律师函，老百姓对律师函还不是很熟悉。
董香菊：合法的“恐吓信”。如果说你通过律师事务所通过律师发这个函的话一定问题都没有，而且具有相应的证据，你可以拿出这个东西作为一个证据。
周海滨：有时候开发商确实没有说法，但是律师函可以告诉他你几天后给我回复，不然我会通过什么途径来解决。而且开发商注重自己声誉的话，一定会有所考量。
力波：主要还是市场大环境。
董香菊：现在不都是这种情况嘛，在某个地方要建房子，我就建一个项目公司，建完之后这个公司就注销了，你找谁去？
周海滨：开发商都找不着了，导致了后续很多的事情，所以买房子还是要买品质好的房子。>>>>点击了解更多详情
- 发表于2012-03-14
嘉宾合影
案例7：小产权房将何去何从 确权路在何方？
现在还有一个问题就是小产权房，我觉得这个问题也是特别棘手的问题。各位对这个小产权房的未来怎么看？当时如果购买小产权房的人，他该怎么办呢？
力波：这个有法律风险，在中国私有产权没确定的情况下，买了就冒风险，因为政府没有确认这个房子是你的，法律上是不受保护的，风险是显而易见的。当然作为完善房地产市场的角度来看，和中国整个的楼市市场来看，小产权房产权确权的大方向应该是肯定的，不能走回头路，我们都不缺钱了，我们都把它收回来，这引起很多社会的矛盾，同时也造成很大的民间财产的流失和利益上的冲突，这对于和谐稳定的大方向是不吻合的。至于说如何解决这个问题，政府最近要进行大规模的清理，清理的过程是一个确权的过程，希望能理顺这层关系。>>>>点击了解更多详情
- 发表于2012-03-14
案例8：二手房交易常见问题汇总！
一位网友买了一套二手房，已经搬进去住了，但是原住户的户口有没迁出去的，他应该怎么做呢？听说这样的事很危险，是不是？
胡坤：这个户口的问题应该是在买这个房子的前提下，合同上应该是有的，一般你像我们给客户推荐房子的时候，有没有户口要去当地的派出所查一下。而且户口一般都会写在合同里，多长时间要迁出，如果不迁出的话就会产生违约。
如果没有原住户的配合的话，他有没有办法把户口迁出去？
胡坤：这个应该是没办法，这只能和原来的房东去协调。这个房子前期我们都要去查清楚，包括户口之类的，其实这个很简单，上派出所就能查出来。如果是二手房的话，如果是通过中介走的话，中介有责任给他查清这个问题。如果房东和这个客户是直接关系的话，那可能这一块缺少一些，不是太了解。
力波：还有一个就是派出所的户籍管理制度，你不在那儿住，你还在那做登记，这都是不可规避的。
如果按照司法一步步走的话，应该不会有这种情况。再就是买房子之后还有一个非常大的问题就是物业，有的时候你看你的房子出了一点披露，比如管道和墙怎么怎么样，这个问题究竟应该找物业还是开发商？
胡坤：这个应该是开发商负责的，物业只是维护小区业主的卫生和安全问题，这个房子的质量应该属于开发商来负责。
我们这里还有一个关于二手房的问题，这个网友说听说二手房满五年可以不交税，是以什么界定满五年？可以少交什么税？
胡坤：这个二手房是以交契税的时间来界定过不过五年。二手房它分过五年不是唯一租房和过五年是唯一租房，过五年不是唯一租房的营业税是免了，但是契税和个人所得税是交的。还有一种是过了五年的，而且夫妻双方就这么一套房子在卖，这个只交契税。没过五年当然是全交了。
胡坤：这个维修基金如果通过文字讲的话叫专款专用，为了以后小区公摊的一些设备维修使用。但是国家光说要缴纳这个费用，但是这个费用不知道到哪儿了，只见到交，没见往下发。这个费用如果不交的话是没法给你过户的。你跟业主达成协议，签完合同了，这个费用没交的话，是不能过户的。
力波：维修基金这块是一个很重要的一块，很有普遍性。 >>>>点击了解更多信息