主题：青岛二手房最低过户指导价上调 多缴30%的税费

刚刚办完过户手续的市民杨先生有点受伤，如果在年前办的话，他能省1.6万元税钱。昨日，记者从我市有关部门获悉，我市二手房最低过户指导价自本月起调整，上调幅度在30%左右，市南区最高。调整后，二手房交易过程中用于计算税费的价格更接近真实交易水平，二手房交易中普遍存在的 “阴阳合同”问题将逐渐根治，不过这从另一个侧面也增加了购房成本。

现状 过户指导价仍较低

  “昨天 去房产交易中心过户，到地税窗口一看打出来的缴税单，吃了一惊，80多平方米的房子现金过户，原来的缴税价不超过50万，现在上调到了67万，每平方米上调了两千多块钱。”人民路一房产中介对记者说，按照原来的过户价，客户只要交2.5万的税费就够了，如今交了3.35万，多交了八千多元。“后来我打听了一下，市区的二手房缴税指导价都上调了，从元旦过后首个工作日就开始了，市北区域的上调幅度在30%左右。”

  按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，首先需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是最低过户指导价。此前我市的过户指导价仍停留在较低水平，如原四方区过户指导价多在3000元/平方米以下，但该区域二手房成交价已达到10000元/平方米，两者相差两三倍。也就是说，购买一套100平方米的二手房，真实购房总价为100万元，而计税的指导价只有30万元左右，缴税就参照该价进行，比实际成交价能少缴很多税，这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

措施 大幅上调最低过户价

  我市近年来多次调整计税最低指导价，其中以2011年年初调整的幅度最大。“我记得2011年那次调整后，当时市内四区的过户价几乎翻了一番，以市北区为例，此前市北区的指导价大多在3000元/平方米左右，但那次调整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代较新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基础上继续上调，调了两三次，进入2013年1月后再次上调，现在普遍在8000元/平方米左右，听一个同行说上周刚给市北区一套建于2007年的房屋办了过户缴税手续，缴税指导价达到了10000元/平方米，几乎逼近真实成交价了。”我市一大型房产中介机构负责人说，市南区的调整幅度更大，上调幅度在30%-50%。

  据了解，此次调整后的计税价标准并不是采取 “一刀切”的方式，而是根据目前的房屋价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定，实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。即使同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价。尽管具体上调幅度不可知，但可以肯定的是，调整后的最低过户指导价将更接近现实房价水平。

影响 将终结“阴阳合同”

  市房地产协会相关负责人表示，目前我市新建商品房交易时缴税以网签价格为准，不会出现类似于二手房交易时的“阴阳合同”。为了避免“阴阳合同”这种不正当的市场操作行为，政府根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格，使指导价更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会逐渐终结“阴阳合同”，有利于稳定房地产市场交易秩序。

  另据我市一房屋中介公司负责人分析指出，计税最低指导价上调后短期内对二手房有较大的影响，同时也将间接影响一手房。但随着时间的推移，它的影响会逐渐变小。

  最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后一般会转嫁给购房者，提高最低过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。

算账 调整后缴税额大增

  以市北区一套面积80平方米、建于1999年的二手房为例。

  2010年出售

  成交单价在11000元/平方米，成交总价为88万元。

  计税指导价为3000元/平方米左右，最低过户价为24万元左右

  总计缴税20640元（5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税）

  2013年1月出售

  计税指导价为7800元/平方米左右，最低过户价为62.4万元

  总计缴税53664元（5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税）

  备注：两者一对比可以看到，今年办过户要多缴3万多元的税。

今后买卖二手房，交易成本增加了。记者1月21日采访了解到，根据二手房所处区域、面积大小及建成年代的差异，依据岛城基准地价的不同 ，二手房交易中确定了一个最低交易指导价，如果买卖价格低于最低交易价，交易时该缴多少税费按照这个最低交易指导价来确定。业内人士分析，最低交易指导价的设立，将有效杜绝二手房交易过程中靠阴阳合同来避税的问题，买房者可能会因此多付几千乃至上万元。

为什么要设立指导价？

  “从今年1月份开始，二手房交易的成本增加了不少，有的增加了30%左右。”21日上午，科威国际不动产的王经理说，二手房交易将按照市地税局确立的最低交易指导价执行，这意味着个人购买房屋时应当缴纳的契税、个人所得税以及营业税的多少，要按照这个最低指导价来算。

  21世纪不动产青岛区域分部的李兰玉说，根据目前的规定，二手房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价为依据；但申报成交价格低于系统最低交易低价且无正当理由的，应按不低于最低交易价格进行纳税申报，并缴纳住房交易环节的各项税款。

  记者从青岛市房地产交易中心了解到，从今年首个工作日 ，也就是1月4日开始，本市二手房交易时统一按照最低交易指导价来执行。“设立最低交易指导价的目的，是为规避二手房交易中买卖双方通过阴阳合同来避税的问题。”工作人员说。

交易成本会“增加”多少？

  “以前二手房交易时，为了少缴税款，买卖双方可以通过签订阴阳合同，刻意做低房子的价格，一套100万元的房子将交易价格做低到80万元，这是很多见的。”孙杰说，而设立最低指导价后，这条路已经被堵死。

  孙杰介绍说，二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。“如果一套房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了1.6万元到2.2万元之间。”孙杰说。

  “如果个人购买的普通住房超过5年(含5年)，免征营业税，因此增加的交易成本就可能只是6000元左右。”青岛链家地产的殷天逸说，上调最低交易指导价对未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

指导价为啥不能公开？

  目前执行的二手房交易最低指导价并不公开。为何不对社会公开呢？工作人员表示，如果公布相当于给市场暗示和指引，引导大家按照参考价格申报税费，不能反映市场真实交易信息；而且相关工作人员也不知道每套房计税底价，以避免人为干涉。

  “二手房市场指导价格并不是‘一刀切’，同一区域内不同地段、小区环境、房屋新旧甚至交通的便捷程度，都会影响到市场指导价格的高低。”科威国际不动产总经理孙杰说，不同的房源指导价也不一样。即使是位于同一个小区的同一个楼层，其指导价也不一样。以市北区曹县路区域来说，去年二手房的市场指导价在7000元/平方米，但目前的价格都在9000元/平方米以上；这样细分的最低指导价格和市场非常接近，减少了为逃税而瞒报实际成交价格的情况。

  “房产经纪人在和买卖双方办理交易过程中，并不知道最终的最低交易指导价格，为了避免被卡住，已经不敢虚报低价。”新居房产中介经纪人孙泉说，由于交易过程中会按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则 ，对交易房屋征缴税款，为了减少麻烦，目前多数中介在办理手续时会按照实际成交价来上报。

交易成本会“增加”多少？

  “以前二手房交易时，为了少缴税款，买卖双方可以通过签订阴阳合同，刻意做低房子的价格，一套100万元的房子将交易价格做低到80万元，这是很多见的。”孙杰说，而设立最低指导价后，这条路已经被堵死。

  孙杰介绍说，二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。“如果一套房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了1.6万元到2.2万元之间。”孙杰说。

  “如果个人购买的普通住房超过5年(含5年)，免征营业税，因此增加的交易成本就可能只是6000元左右。”青岛链家地产的殷天逸说，上调最低交易指导价对未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

指导价为啥不能公开？

  目前执行的二手房交易最低指导价并不公开。为何不对社会公开呢？工作人员表示，如果公布相当于给市场暗示和指引，引导大家按照参考价格申报税费，不能反映市场真实交易信息；而且相关工作人员也不知道每套房计税底价，以避免人为干涉。

  “二手房市场指导价格并不是‘一刀切’，同一区域内不同地段、小区环境、房屋新旧甚至交通的便捷程度，都会影响到市场指导价格的高低。”科威国际不动产总经理孙杰说，不同的房源指导价也不一样。即使是位于同一个小区的同一个楼层，其指导价也不一样。以市北区曹县路区域来说，去年二手房的市场指导价在7000元/平方米，但目前的价格都在9000元/平方米以上；这样细分的最低指导价格和市场非常接近，减少了为逃税而瞒报实际成交价格的情况。

  “房产经纪人在和买卖双方办理交易过程中，并不知道最终的最低交易指导价格，为了避免被卡住，已经不敢虚报低价。”新居房产中介经纪人孙泉说，由于交易过程中会按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则 ，对交易房屋征缴税款，为了减少麻烦，目前多数中介在办理手续时会按照实际成交价来上报。