主题：闹心的车位

为什么？据房产管理部门的人士介绍，主要是法律依据不足。

首先，在车位的商品属性上有争议。

因为，地下停车场的车位，不同于上述小区内车位(车库)的前两种类型，更不同于商品住宅，它不具有构造上和利用上的独立性，不是建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，所以，是否能够把它作为标的物出售并单独登记在单个业主名下，在法律解释上是有争议的。也就是说，它有属性上的争议。

    其次，在如何理解已全部缴纳土地出让金上有争议。

地下停车场是使用地下空间土地建造的，开发商要不要为此专项缴纳地下空间土地出让金？全部缴纳包含不包含这一块？也构成了地下停车场车位交易中的争论焦点之一。   

《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

     山东省人大常委会颁布的《山东省土地登记条例（2002年修正）》也有此项规定：“第九条 ......与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间，由使用者申请地下空间的土地使用权登记”。

    建设地下停车场并出售获利，开发商要不要单独缴纳地下空间土地出让金？目前，这个问题在上海、哈尔滨、杭州、大连等城市，答案是肯定的。这些城市分别通过地方立法或者行政规章做了具体规定，开发商（其他建设者）必须按照地上土地出让金的50%---30%来单独缴纳地下空间土地出让金，以此获得政府的规划许可和销售许可，地下停车场建成后自主销售，准予办理相应的产权证书。

    而在我们山东省，由于只在2002年有过一个原则性的立法条款，此后政府有关部门尚未研究制定具体法规，使得地下空间土地出让金的收缴，形成了一个法规空白。这个法规的真空地带，如今变成了开发商的暴利空间。请看下列分析：

    济南某开发商建设了一个能容纳4000个车位的大型地下停车场，每个车位（含公摊）面积为25平方米，地下停车场总面积约10万平方米。车位按每平方米4800元出售，整个地下停车场的计划销售总额为4.8亿元。可是，开发商的直接建设成本（工料成本）估计不会超过每平方米1200元，总造价不会超过1.2亿元。如此算来，开发商建设销售地下停车场的税前毛利率高达3倍。300%的毛利空间，请问哪一个行业、生产哪一种产品，能达到如此暴利？

    因此，业主们在考虑买车位的同时，也自然地会联想我们山东省会不会收缴地下空间土地出让金的问题。因为，以上述例子进行剖析的话，占地10万平方米的地下停车场，如果在济南的一类地区，即使按照地上土地出让金的30%来收缴的话，该开发商也必须向政府缴纳6000万元的地下空间土地出让金；如果按照地上土地出让金的50%来收缴的话，该开发商则必须向政府缴纳1亿元的地下空间土地出让金。而如果开发商将此项土地成本转嫁给业主，该小区的每个车位业主则要分摊1.5万元---2.5万元。尽管这只是一种假设，但业主们也会相当地关注，甚至影响他们的消费行为。

 值得一提的是，收缴地下空间土地出让金，将会形成各级政府财政收入的一个重要来源，值得认真研究。以济南为例，一个住宅小区建一个10万平方米的地下停车场，政府会拿到1亿元的土地出让收入。建成10个类似的小区，政府会拿到10个亿的土地出让收入。那么全省呢？政府何乐而不为呢？