主题：换个角度看市场 购房不得不知最常见五大纠纷91

[提要]由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范，加上国家或地方一些房地产相应政策、法律法规不明朗，购房者在购房过程中常常与房地产开发商或销售商发生纠纷，纠纷内容涉及方方面面，常见的有以下几方面。

由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范，加上国家或地方一些房地产相应政策、法律法规不明朗，购房者在购房过程中常常与房地产开发商或销售商发生纠纷，纠纷内容涉及方方面面，常见的有以下几方面：

（一）、关于房产证书（房产合法性）的纠纷

购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了一系列合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。

现在购房者一般都知道买房时要看五证（《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）和两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面：

所购商品房是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。

《国有土地使用证》中是否注明为出让，而不是划拨。

所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。

所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

这里需要注意的是，购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细，假的产权证一般做工粗糙，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致，还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。产权证的发证机关应为市（县）人民政府、市（县）房地产管理局，其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的，另外，购房者不能一看到发证机关为政府两字，似乎心里就可以踏实了，一定要看是哪一级政府，乡级政府的产权证（乡产权）是得不到国家保护的。

（二）、关于期房不能按期交付的纠纷

开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分，除施工单位垫资外，大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳，那么就会直接影响工程进度，开发商也就不能按期交房，纠纷不可避免发生。

一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因，如确属开发商方面的责任，购房者应给开发商一定的宽限期，让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。

所以，购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：

开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。

如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。

如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。

（三）、关于购房面积的纠纷

在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。

虽然北京市曾出台过按使用面积计算商品房售价的规定，但目前商品房销售仍多以建筑面积为计算单位，而购房者通常只能测量出所购房屋的使用面积，对于一般购房者来说，计算出包括套内建筑面积和应分摊的共用建筑面积在内的销售建筑面积实在是一件相当难的事。而等房地局勘察测绘所的测量结果出来，也许是几年后的事，等发现问题时，由于时间太久，购房者有时都找不到投诉对象。

关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围（如3%）内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围（如3%）应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。

（四）、关于房屋质量的纠纷

与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。

（五）、关于物业管理方面的纠纷

物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者（业主）与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。

对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。

在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。

目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限（如1年）后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。

2011年中国楼市终于迎来年底总结。昨日，国家统计局发布了一系列宏观数据，其中《2011年全国房地产开发和销售情况》显示，2011年，全国房地产开发企业土地购置面积增速比上年回落22.6个百分点，土地成交价款下降1.9%。

业内表示，2011年国房景气指数破百，说明中国楼市整体市场比较萧条，不过仍然比2008年楼市好。受政策影响，2012年中国商品房销售面积和额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。

1.房地产不会对经济平稳运行构成挑战

国家统计局1月17日发布的数据显示，2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点，其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。

同时，房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

值得注意的是，开发商购置土地的面积增速回落，购地金额则出现了下降。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

在发布会现场，有外国媒体提问，地方政府的债务问题、房价问题是否会是今年中国经济面临的最大风险。国家统计局局长马建堂表示，2012年中国经济确实面临外部和内部的挑战，但不管是地方平台不良债务还是房地产市场的变动，都不会对中国今年经济平稳运行构成多大的挑战。

2.房地产仍然是中国经济的正推力

马建堂分析，中国政府的国债余额加上地方债务余额占GDP的比重43%左右，而公认的警戒线是60%，所以中国完全有能力通过各种方式来化解地方债务有可能带来的挑战和风险。关于房地产，政府的房地产调控应该说取得了明显的成效，主要体现在投机性、性的购房需求得到了有效的抑制，房地产价格尤其是一线城市、重点城市、大城市的房地产价格，无论是环比还是同比都出现了下降。

马建堂称，房地产的主要指标中，无论是房地产，还是房地产的销售面积和销售金额，都呈现2011年的增幅比2010年增幅有比较多的回落，这意味着宏观调控政策取得明显成效。同时，尽管这些主要指标在回落，但依然是正增长，房地产2011年扣除价格因素，实际增长20%，商品房销售面积增长4.9%。这就是说，房地产调控一方面取得了成效，另外一方面依然对中国经济是一个正的推动的力量。

3.十数据显示去年楼市运行健康稳定

对于国家统计局最新发布的数据，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究房地产研究所所长谢逸枫认为，从额和销售面积及销售额，施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的十项最核心中国楼市数据上看，2011年中国楼市运行和房产发展比较稳定和健康，未受到最严厉调控巨大冲击。

谢逸枫分析，从额和销售面积及销售额的三项数据上看，比上年增长27.9%和比上年增长4.9%及比上年增长12.1%，说明2011年中国楼市运行与2010年楼市相比较，不会太差。但是从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项数据上看，虽然保持一定小幅度增长，但是涨幅回落幅度不断下滑，说明房地产调控还是对中国房地产市场产生一定影响。

是施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积的减少和资金来源的自有资金不断提高，在一定程度上说明开发商面临资金链紧张的局面。谢逸枫说，这使得开发商必须通过裁员节省开支，延期纳税和延期交纳土地出让金及延期支付银行贷款本金等利息，延期支付工程承建商、材料供应商的款项和信托及基金债务到期的时间，停工停建和延长开工及拿地减少等办法，减少现金流的流出。甚至抛弃手上土地项目和在建项目及剥离房地产业务等跑量的方式，现金为王。

但谢逸枫也表示，2011年国房景气指数破百，说明中国楼市整体市场比较萧条，不过仍然比2008年楼市好。他预测，2012年中国商品房销售面积和额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。

一方面是调控层面不会放松2011年房地产政策的调控。是强制手段的lsquo;三限rsquo;政策和房产税及收紧货币政策，对2012年中国楼市的作用将直接体现在房价上，开发商依然面临房价下降的心理压力。谢逸枫说，另一方面，2012年巨大的保障房数量达到1800万套开工量和500万套完工量对市场还具有一定的影响力。中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施lsquo;两条腿rsquo;走路的发展，2012年全国房地产开发景气指数还难有回暖的希望。

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编辑：小宋

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