主题：拆穿二手房“装嫩术” 买房要看准真实房龄577

[提要]随着楼市温度的进一步下降，许多二手房中介在销售上也是绞尽了脑汁，对一些房源的不利因素进行掩饰修改。近日记者在采访中就了解到，不少中介公司在向购房者介绍房源时，对房屋的楼层、面积等都介绍得详细，但对房屋本身的年龄却一笔带过，有的甚至还尽量把房屋的年龄说得更加“年轻”些。

随着楼市温度的进一步下降，许多二手房中介在销售上也是绞尽了脑汁，对一些房源的不利因素进行掩饰修改。近日记者在采访中就了解到，不少中介公司在向购房者介绍房源时，对房屋的楼层、面积等都介绍得详细，但对房屋本身的年龄却一笔带过，有的甚至还尽量把房屋的年龄说得更加年轻些。

普遍现象：年轻的房子更有卖相

记者在城北的一家房屋中介公司内看到，墙上显著位置上贴满了许多房屋的基本信息，价格、位置、面积等房子的基本情况一目了然，但却很难找到房屋年龄在10年以上的房子在交易。当记者指出有些房源明明已经都超过了10年，为什么却只标注出只有5年的房龄时，该中介公司工作人员却告诉记者：房屋年龄大两年小两年都无所谓，关键是要买房子的人喜欢房屋本身就对了。

据了解，将二手房的年龄尽量描述年轻，已经是许多中介公司在向客户推荐时的惯用伎俩，房龄太大了，至少在客户第一印象中就会留下不好的感觉。一位业内人士告诉记者，年轻的二手房更有卖相，销售起来更加容易，价格也更容易让客户接受，即使在即将交易时客户知道了房屋的真实年龄，但客户在看房过程中对房屋本身有了极大认可，其实都还可以向客户再做工作进行解释，但在第一印象中让客户知道了房屋的真实年龄，往往客户就会立即拒绝看房，从而失去了一次很好的卖房机会。

律师说法：房龄如有隐瞒可要求赔偿

针对二手房中介公司刻意隐瞒房龄的现象，四川致高律师事务所艾述洪律师在接受记者采访时说道，目前商品房的土地使用都有年限的约定，如果实际房龄较大，购房者可能会承担提前支付房屋所占用的国有土地的使用费的风险。虽然都没有明确表示在续期后收取土地使用费，但并不排除今后不会收取。因此，购买较大房龄的购房者在这方面将会承担一定的经济风险。

其次，最好在有买卖双方及中介公司签字的三方合同中明确注明房屋的房龄。房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。所以购房者在购买二手房时，在签订合同后如发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有存在恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

2011年年初开始的限购令让青岛楼市遭遇了最冷寒冬,市内四区二手房成交量同比跌了49.4%,全市二手房挂牌均价也从2011年1月的16036元/平方米,跌到了12月的14189元/平方米,下跌近两千元,跌幅达11.52%。

8日,房天下二手房数据监控公布了2011年青岛二手房数据年报。根据数据统计,2011年青岛二手房挂牌均价整体呈下降态势。上半年价格拐点出现在5月份,二手房挂牌均价达到了15527元/平方米。而下半年,在金九银十均价出现小反弹后,继续走低,12月份达最低值14189元/平方米,比1月份的高点下降了1847元/平米,跌幅达11.52%。

不光二手房挂牌均价呈现下降态势,成交量更是经历了滑铁卢,根据青岛房地产交易公布的数据,2011年青岛市内四区成交二手房12171套,成交量较2010年下跌11906套,同比跌幅高达49.4%。

其中,2011年1月,青岛限购令还未开始,市内四区二手房成交1991套,达到了全年的顶峰；2月份限购令实施后,二手房签约量下跌到可怜的517套；此后的3月份到6月份虽再次超过千套,但始终没有超过2010年；从7月份到12月份,跌幅加大,月均成交再也没有超过千套。

在经历了半年左右的观望后,二手房市场没有任何起色,价格也开始动摇,挂牌价开始下跌,议价空间增大。尤其是房源率先放水。2011年7月一家不动产门店发布一则房源信息,位于奥帆楼盘柏丽澜庭,一套160平方米的住宅直降50万元销售。从2011年6月份开始,青岛二手房成交价格连续数月同比下跌。

去年1月二手房销售火爆,房源少造成房屋出租价上涨近两成。而今年1月,转售为租增多,房租也降了一成多。

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编辑：小宋

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