主题：2011上海中产阶层改善型住宅市场盘点738

《2011上海中产阶层改善型住宅市场盘点》

[提要]同策分析师许之静预测，在明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。

截至12月29日，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，单套总价300-500万元，下同）成交2083套、24.93万平米，均仅占全市商品住宅总量的3个百分点。这类产品成交今年以来涉及104个，均价接近3万元/平米。

同策分析师许之静研究发现，中产阶层改善型商品住宅成交存在以下特征：

从区位上看，主要集中在内中环。

据统计，该环线此类改善型住宅成交套数达794套，占近4成，同策代理的香溢花城项目，便是其中的典型代表，共成交137套，占该盘今年总成交套数的4成。

从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。这主要是由于，这类板块周边新盘较多，人口已基本导入，商业配套已基本完善，且中产阶层改善购房者并非出行都靠小车，轨道还是其主要出行的交通工具。

从单盘表现上看，热销楼盘还是集中在主动进行调价的项目上，如首位的香溢花城，该盘于10月份推出20套特价房，每平方米2.5万元，与前期相比，跌幅接近两成。尽管之后没有价格这么低的特价房，但促销打折依旧存在，除全款95折、贷款96折的优惠之外，另有部分单价2.8万元/平米的特价房。同样的，大宁瑞仕花园也由之前3.61万元/平米的成交均价跌倒了3.5万元/平米。

同策分析师许之静认为，在今年由于限购等因素，置换型客户出售手中二手住宅再置换较大房型存在较高门槛，导致中产阶层改善型产品在今年的成交量并不出跳，根据同策数据，中产阶层客户承受能力普遍在300-400万元/套，个别到位的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。

此外，同策分析师许之静认为还认为，在这样的高库存时代，库存套均面积也不断放大，已经达到了144平米，正是由于中产阶层改善型住宅处于一个高不成、低不就的局面，而导致这类客群进入市场艰难。

因此同策分析师许之静预测，在明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。

（来源：同策咨询）

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编辑：小宋

高深、文笔之挥洒。。谢谢you！

在看完这帖子以后，我立即动手回复，因为我生怕迟到的

我试试我能不能发帖子··

不会影响整个金融行业。

家千金私奔的狗奴才。 凌一尧一开

心又开始作祟，脑子里老是想着她和

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