主题：山东文锦律师事务所关于对海逸问题的法律意见书

胶南市人民政府回购组：

山东文锦律师事务所接受青岛海逸豪园部分业主的委托，就海逸豪园小区所在的土地及地上附着物被征收所涉及的几个法律问题，正式致函贵处：

一、海逸豪园小区所在的土地及地上附着物被征收程序有瑕疵。

第一，依法行政是当前政府机构建设最基本的要求。国家征收虽然带有强制性，但是强制不等于无法可依，现在业主所能得到的政府方面的文件就是《胶南市人民政府补偿告知书》，在该告知书中，胶南市政府并没有提及上级政府机关关于该地块征收方面的文件及相关批复，海逸豪园小区是否应当被征收，业主们一直心存疑虑，在11月20日业主与政府的工作情况通报会上，业主代表请求政府出示相关批准文件，而政府方面则以涉及军事机密为由拒绝透露，但从政府方面透露出的信息可以看出，该征收决定是由国务院做出的，根据政府的工作程序，该征收决定应当是逐级下发，下级政府主要是执行决定，对军事机密是不可能接触的，所以上级政府的相关批复不需要保密，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第10条、第11条、第12条的规定，胶南市政府应当将相关信息向业主等利益相关人进行公开，而在11月20日的工作情况通报会上，胶南市政府拒不提供相关信息，业主就有理由相信目前该征收行为程序上有瑕疵进而有可能影响政府征收行为的公正性及合法性。

第二，政府在征收程序存在瑕疵的情况下，业主有权否定该征收的合法性。这一点对于业主是至关重要的，如果没有政府依法作出的相关文件及批复，业主们的房屋就不应该被征收，如果是暂时无相关文件及批复，将来上级政府最终会下发的话，那么胶南市政府的提前征收行为将会严重侵害业主的利益，因为胶南市政府的补偿告知书是9月19日出具的，而有相当一部分业主的收房期限是10月1号，如果到了交房期限而开发商却拒绝交房，即使不能认定业主为被征收人，那么根据《合同法》的规定，业主可以要求开发商承担相应的赔偿责任，而这赔偿责任实际上等同于房屋的征收补偿，所以有无法律依据是这次征收的关键所在，如果征收无法可依，业主们有理由否定这次征收的合法性。

二、补偿登记应该在双方协商的基础上进行。

第一，征收是强制的，但补偿是可以协商的。现行法律法规对于政府征收行为没有更详尽的规定，所以如何补偿需要各方协商，否则政府就无法可依，有违法行政的嫌疑。2008年9月19日胶南市人民政府的补偿告知书，胶南市政府有强迫行政相对人的嫌疑。一般的征收公告中包括建设用地项目名称、征收土地位置、被征收土地的村（组）及面积、土地补偿安置标准、被征收土地所涉及的人员安置办法等，其中被征收人最关心的是土地补偿安置标准，胶南市政府在没有任何补偿标准的前提下就让业主们在接到本告知书或公告送达之日起30日之内办理补偿登记，并注明逾期后果自己承担，这种公告不符合政府依法行政的基本原则和基本要求。

第二，补偿标准应当采用听证的形式，充分听取业主们的建议。物权法充分体现了市场化观念，市场化双方就应当处于公平的位置，对于补偿标准、评估机构的选定方面都要充分的让业主们参与并采纳业主们的合理建议。

综上，本律师认为，政府应当依法征收、依法补偿，望贵处充分考虑以上意见。

山东文锦律师事务所

律师：于钦杰

2008年12月18日