主题：万科再降价？

万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪儿？

泡沫成分大及开盘量多，天津、杭州、武汉或成降价下一站

深圳、广州、成都、上海、北京……伴随着王石拐点论的实际行动是，万科率先祭起“降价”这一轮大旗。这股降价风被一些同行惊为“清理门户”，也被一些专家疑为“商业大秀”，更有无数人认为是万科在融资压力和规模压力之下的无奈之举。

可以想见，面对诸多的待开发项目所需求的资金量和有望跨入千亿销售额的远景目标，万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪儿？

上海只损失1000多万元

万科选择降价的城市路线是从南到北，从珠三角到长三角，然后是渤三角区域。

降价的背后，是万科的融资压力。截止到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。

“但降价可以让万科快速回笼资金，而在获得好名声和资金的同时，万科其实损失很少。”分析人士称。

据记者了解，万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。

据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。

假设万科将这2.57亿元作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。

按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。

这是一个以小博大的理论。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。

“1月份相当于每天耗费1亿元拿地，快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的战略目标。”深圳地产研究专家半求对记者表示。

泡沫成分为调整依据

“薄利多销是我们一贯的营销策略。”万科集团首席研究员谭华杰如此解释，“之前哪个城市泡沫水分越大，调整幅度就越大，越理性，调整的压力就越小。”

他说，选择哪个城市降价，是由各区域中心销售难易程度决定的，如果能以高价销售，谁愿意降价？万科认为降价也许不一定是最好的方式，但目前却是最正确的方式。

万科另一位高层告诉记者，一个城市的房价合不合理，该不该降价，主要依据两个方面，一是人均居住面积，二是房屋的容积率高低。

“深圳人口密度和香港差不多，但香港的容积率比深圳高很多，土地最大化利用，所以房价比较稳定。但深圳在调整之前的房屋利用率太低，户型都比较大，因此投资和泡沫水分很大，万科的调整幅度也会大。”此人士说。

实际上，万科更多的是考虑待降价城市的泡沫成分有多少。拿上海举例，上海佑威天天房展网研究中心数据显示，春节后前9天上海新房成交量分别是963套/天，只相当于去年同期1641套的58.7%。

同样来自此研究中心的数据显示，2月15日至21日，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平米万元的大关。

在万科选择降价的深圳和广州，也遭受了交易量下挫、房价下跌的颓势，且这些城市投资比例较高，有消息称，深圳的房地产投资比例达到了80%。

“万科的定价是区域制，万科集团的营销策略都是由各个区域公司负责，各个区域公司根据自身营销节点进行销售和价格方面的把握。”北京万科四季花城某项目销售人员说。

按照区域统筹销售节奏及资金需求的说法，此前降价的5个城市中的深圳、上海、北京和广州，2007年新增权益建筑面积达到了324.36万平米，占比约39.82%，而这些新增权益土地都需要大量的土地出让金和开发资金。

而截止到2008年2月19日，万科的新增项目资源主要在东莞、上海和成都，后两者也是万科降价的城市，而东莞，分析人士一致认为是万科下一个将要降价的城市。

津杭等或再降价

外界很容易将万科降价想象成有组织有预谋的规划，但万科方面表示，万科降价主要是考虑公司销售业绩，事先并没有降价的整体规划，何时何地降价均是依据楼市行情来判断。

“万科最先降价的必然是在售楼盘比较多、价格上涨比较快的一线城市，以及三大区域中心的重心城市。”分析人士称。

据悉，2008年万科在售楼盘在5个以上的十大城市除了已降价的深圳、上海、北京、广州、成都之外，还包括天津有6个楼盘、武汉有7个楼盘、杭州有8个楼盘、沈阳有6个楼盘，东莞则是在售4个，规划当中还有4个。

一位接近天津万科的营销人士告诉记者，其实万科天津楼盘的降价早已经列在计划之中。

“天津肯定会降，而且已经在降。你查查天津万科‘礼享暖冬’活动，早已经把降价列在计划之列。只是媒体很少关注而已，也许北京降价之后就是天津了。”此人士说。

据记者了解，天津春节后一周楼市持续萎缩，从2月13日至17日，日均成交新建商品房仅56套；而武汉房地产市场信息网公布的数据显示，除夕至初六(2月6日至12日)春节7天，全市仅在2月11日卖出一套42平米的小户型房。

“万科在杭州的项目高达8个，而且临近温州的杭州房价本身飙升得很疯狂，最容易掉下来的可能就是杭州。”尽管杭州万科并没有降价的迹象，但熟悉杭州市场的地产专家孟家庆对记者如此分析道。

不过，下一拨降价的城市究竟会是天津、杭州还是武汉，包括熟悉万科地产的一些消息人士，并没有一个人敢于早下定论。