主题：住建部发布报告 今年楼市将价涨量跌前低后高

住建部政策研究中心与中国指数研究院共同发布的“2009年度中国房地产政策评估报告”认为,2009年的房地产政策在总体上实现了既定的保增长、惠民生的政策目标,预计2010年房地产市场将呈现“价涨量缩,前低后高”的态势,其中,商品房销售面积将比2009年下降4.4%到6.5%,而商品房均价将上涨3.3%到6.0%。

报告认为,首先,刺激房地产的一系列政策对2009年实现经济增长“保八”功不可没。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%。

其次,保障性住房建设加快,住房制度建设取得突破。2009年中央财政累计投入1200亿元用于保障性安居工程建设,当年投资约500亿元,是2008年投资额的3倍多,为历年之最。

第三,2009年有关鼓励首次购房和改善性购房的减税和信贷优惠政策的实行,使得自2008年市场低迷后积累起来的自住需求迅速释放,全年商品住房销售面积达到8.5亿平方米,高于峰值年份2007年23.4%。

第四,阶段性减税政策刺激二手（出售、出租）房交易量大幅提升。2009年北京二手房交易套数同比增长318%,上海二手房交易套数同比增长159%。

第五,信贷优惠政策对房地产市场的迅速回暖发挥了最主要作用。2009年新增银行贷款使得商品房供给提高了15.3%,同时从短期看,信贷优惠政策促使商品房需求增加了14.7%。

报告预计,2010年中国房地产市场将呈现“价涨量跌”的局面。对于房地产开发商而言,2010年的楼市虽然不会再现2009年的火爆,但是处于高位的销售面积仍显示2010年房地产市场是一个相当乐观的市场。从房地产市场的走势来看,2009年第三、四季度的商品房新开工面积大大超过了第一、二季度,同时由于政策偏紧导致购房者在2010年初的观望,因而今年的商品房销售面积应该在第三、四季度增大,整体呈现前低后高的趋势。

对于2010年房地产政策调整优化措施,报告建议,政策目标应保持城镇住宅总投资占固定资产投资比重不低于20％,确保保障性住房和政策性住房政策的实施效果,采取政策措施切实增加市场有效供应,细化有差别的房地产政策,形成明确的政策支持与限制的社会预期。

金地集团11日公布业绩快报,2010年前2月累计实现销售面积7.41万平方米,同比下降58.6%;累计销售额8.06亿元,同比下降52%。公司解释销量下滑主要是可售存货下降所致。

此前,万科公布了今年前两月销售数据。1至2月,万科累计销售面积73.5万平方米,同比减少8.4%;实现销售额87.8亿元,同比增长44.3%。

由此来看,在经营业绩上金地“量价齐降”,万科则是“量跌价升”。资料显示,两公司年初来所售项目主要集中在一线城市郊区、二线城市中心,而经折算两者的每平方米销售均价皆过万元。其中,万科前两月均价约1.2万元,虽较去年12月1.38万的历史最高均价环比小降,但同比仍大增58%,公司正借此实现销售额的正增长。

保利地产业绩可谓三巨头中最佳。前两个月,保利累计实现签约面积61.92万平方米,同比增长58.63%;实现签约金额47.71亿元,同比增长40.57%。

值得注意的是,折算保利前两月的每平方米销售均价在7706元,其中2月均价更降至6715元,环比下降18%,同比大降31.3%。资料显示,保利年初以来的项目主要集中在二、三线城市。

统计局10日公布的地产市场运行情况报告显示,全国前两月住宅销售面积和金额同比增36.6%、70.8%,即三巨头业绩均未完全“达标”。其中,三、四线城市住宅市场呈现购销两旺的繁荣局面,而一、二线城市则在量跌价平的僵局中踯躅前行。

而据中国指数研究院最新统计的数据,今年前两月上海等4个一线城市下滑18%,其中深圳跌幅最大,达50%,15个二线城市增长28%,但各地区分化严重,大量三、四线城市增长51%。

由此来看,金地、万科、保利三家公司的经营数据,正折射出住宅市场结构正日益分化。而该现象又反映了2010年地产业的复杂生态——即调控导致全国住宅市场成交剧减,而户籍新政及城镇化提速,又为二、三线城市房地产市场带来巨大发展空间。

在赤裸裸的营业利润率数字面前，开发商自称行业“10%”低利润率不攻自破。与此同时，3月10日，被开发商指责用地价推高房价的国土资源部，则对开发商不再客气。

年报晒出地产商暴利

华丽的2009年楼市从房企的年报上一览无余，开发商们几乎个个赚的盆满钵满。好看的年报也让最近一些开发商自称利润低的说法不攻自破。

“以前土地成本只占20%，现在占到了60%至70%。地方政府卖地的利润高达200%，而开发商的利润只有10%。”针对两会上热议的高房价，全国政协委员、广州富力地产总裁张力看来，购房者的钱并不是被开发商赚了，而是进了地方政府腰包。

而SOHO中国张欣也称，房地产的利润率只有营业额的百分之十，所以房地产行业不是暴利行业。

但据记者从房企年报中发现，各家房企2009年的利润增长率均远远高于营业收入的增长率，有多家房企的利润增长率高出营业收入增长率一倍以上。以金地为例，去年金地完成营收120.98亿，同比增长23.93%；实现净利润17.76亿，同比增长111.24%。

另外，根据各家地产商自己公布的利润率也使得“10%利润率”的说法成为谎言。其中金地利润率约为27.30%，世茂股份利润率44.11%；华远地产高达51.59%……

著名房地产观察家沈晓杰认为，按照国际上的行规，商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊，所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。

“对外公布的利润率平均值肯定超过30%，账目上的利润率仍然很暴利，而且开发商的开发资金也多数来自银行、资本市场以及购房者预付资金。从这个资本利润率看，房地产行业的投资回报率何止100%。房地产是暴利行业毋庸置疑。”京展担保地产分析师告诉记者。

国土部严打

三番五次被开发商指责土地成本过高抬高了房价，国土资源部显然早就坐不住了。

在2009年全国范围整顿闲置土地之后，3月10日，国土资源部又出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称通知），自此再次掀起一场“房地产土地调控风暴”。

通知要求开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

“开发商称政府拿走了房地产利润的大头，但实际上开发商在竞拍了土地之后，多数只先交很小数额的订金，土地款项一直能拖很久，造成许多闲置土地，有的开发商这样押着土地等土地涨了再倒手卖出，都能赚很多钱。”河北张家口一开发商向记者透露，开发商和地方政府都赚得不少，都是利益既得者。

同时政府再次更加严厉地整顿闲置土地，通知规定，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止在一定期限内参加土地竞买。

“国土资源部的土地调控政策越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金，在市场销售低迷的时期，当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时，降低房价回笼资金将是唯一的选择。”丰润世纪地产分析师认为。

开发商2009年债台高筑

而实际上，房企2009年的年报虽然春风得意，但是在资金方面却也悄悄地发生了变化。

但据记者统计的30家房企的负债情况，目前这30家的负债总额为4771亿。而对比今年年初2590亿的负债总额，增加了84%。

“2008年属于开发商现金最为紧张的一个年份，2009年地产行业销售形势大好，地产商回笼资金高于2008年，实属正常，但2009年地产商债务增加巨大，也是因为在从银行和资本市场融资顺利的情况下，大肆拿地的结果。”京展担保地产分析师认为，随着国土部“国19条”的出台，地产商下一步的目标必然是加紧融资。

事实上，开发商早已经在行动，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。

但是融资是否顺利仍是悬疑，不过随着银行收紧资金、国土部严厉挤压房地产用地资金，已经负债累累的开发商目前手中的现金还能撑多久，可能将是楼市何时发生变化的关键。