主题：海景也有“上下高低” 后海一线前景无限“路途艰辛”

     在老青岛人的眼中，同样是海景也会有“前海”与“后海”的差别：前海，可谓是青岛城区的“金边”，一线高端住宅鳞次栉比，房价动辄两三万一平，位于石老人、五四广场等黄金地段的更是高达5万元/㎡，而后海则没有如此“待遇”，位于后海商圈的金茂湾均价18500㎡，一直以来销售成绩不错的晓港名城均价13500元/㎡，位于后海一线滨海新区的城投瑞海景园更是因为12000元/㎡的均价落了个“高不成低不就”的尴尬局面……

      其实，不仅仅是前海与后海有如此大的差别，同样是位于后海一线，后海商圈与滨海欢乐城也是差别明显。

背景：老城区VS欢乐滨海城 仁者见仁各有利弊

     从大港、小港一路向南到团岛这段海岸线，老青岛人习惯称它们“后海”，也叫西部老城区。与之对称的前海，栈桥、小青岛等，俨然成为青岛的名片。后海，是港区，是厂区，是冬天里凛冽的西北风。

     在蓝色经济区的大势之下，诞生、成长于西部老城区的“后海商圈”，迎来了前所未有的发展契机，向着青岛新滨海居住区、商务区、旅游区的方向前进着。

在高新区、西海岸中央商务区、蓝色硅谷等多个规划新区的“齐头并进”局面下，位于后海一线的滨海欢乐城就稍显暗淡——曝光较少、宣传力度不够、填海之后的种种弊端……虽说保利、绿地、海信等巨头的入驻为滨海新区镀金不少，但是，相对于近期“红得发紫”的后海商圈，同样位于后海一线的滨海欢乐城一时间似乎难逃尴尬。

配套：老城区“完胜”欢乐滨海城

     近年来，在蓝色经济区的大势之下西部老城区迎来了前所未有的发展契机，向着青岛新滨海居住区、商务区、旅游区的方向前进着。 

     记者走访中看到，蓝海新港城、晓港名城等都是建筑规模在百万平方米左右的大盘项目，很大程度提升了该区域的住宅条件；隧道开通、新疆路高架桥、新一期快速路建设等公共配套设施，该区域的交通条件得到了很大的改善;各大百万平方米楼盘所包含的大型商业配套面积、脱胎换骨成功“蜕变”的中联自由港湾也将为后海商圈提供可观的配套，该区域的商业环境越来越好;邮轮母港的建设，使该区域商业业态领先岛城，并由此衍生诸多上下游配套商业……另外，交通等公共设施的改善也助推了“后海商圈”软实力的升级。

     可以看出，在蓝色经济区发展的大势下，由西部旧城改造而掀起的“后海商圈”建设，不单纯是“传统改造”意义上的拆房子造房子，而是着眼长远，从规划之初便容纳商务、商业、旅游等诸多先进城市功能。而本就身为“老城区”的后海商圈早已能够满足自身的居住生活需要，且拥有较浓的居住氛围。

     而说起欢乐滨海城，区域内能算得上商业配套的为四方海云庵商圈，而海云庵商圈欢乐滨海城相距大概5站公交车的距离，商业配套方面“远水解不了近渴”是欢乐滨海城板块的一大尴尬。

     而虽说绿地集团在欢乐滨海城规划建设超高层大型现代服务业综合体项目，打造两栋约280米的超高层双子塔，规划总建筑面积约45万平米，产品业态集高档星级酒店、国际甲级写字楼、精品商业于一体，但是，就目前而言，就目前来看，欢乐滨海城附近有不少工厂，民宅较少，地广人稀，瑞昌路上过往的多为大型车辆，无居住氛围，稍显荒凉。而这些规划中的商业配套仍只是在“规划之中”，而众所周知，商圈的形成，建设只是一方面，更重要的是人气的聚集等“软件设施”。

     而高策机构策划顾问部总监单良一语道破了其中“奥妙”：在配套起来之前，谁先做配套谁吃亏，对利润的追求或将导致欢乐滨海城在未来一段时间内人气仍是不足。

实力：大鳄入住 后海一线“平分秋色”

     任何一个商圈的发展和成熟，首先离不开该区域内大型项目的崛起。记者在走访中发现，在蓝色经济区发展的牵引之下，“后海商圈”的城市综合体等重磅项目沿海岸线一路向南，后海项目集群的雏形已经显现。

     说起改善“后海商圈”区域环境的大型开发项目，就不得不提到中岛组团的蓝海新港城，其具体规划范围为由四川路、青岛造船厂、青岛冷藏厂、轮渡、胶州湾海岸线所围合的区域，规划主体功能为滨水旅游、商务办公、休闲娱乐、体育健身、交通枢纽等。项目即将在6月份推出新房源，目前在售的是精装海景房，均价18500元/平方米，户型70~120平方米之间。

     另外，由和记黄埔集团打造的晓港名城项目也是后海商圈最重要的项目之一，据了解，晓港名城一期景观示范区已经开放，目前一期与二期所剩房源不多，而三期预计将在今年下半年推出，届时，包括两幢高层与22席联排别墅。

     另外，借区域盘活的中联自由港湾也将在6月推出，目前样板间已经对外开放，首次推盘将推出40~90平方米户型，推盘价格还没有确定。业内人士表示，中联自由港湾已经迈出前步，借势邮轮经济的崛起，逐步扮演起“后海商圈”商业地标的角色。

     “大项目的扎堆，会不同程度的提升人们对该区域的投资信心，因此大项目崛起的同时，会吸引中小规模项目的陆续上马。”业内人士介绍。这些大项目的开建、推出仅仅是后海商圈的雏形的显现，后期更多项目的入驻必将再次将后海商圈推向“前台”。

欢乐滨海城新盘齐聚其实，相比后海商圈的稍显单调，滨海欢乐城则“拥有”更多的大鳄：在绿地进来之前，已经有保利、山东影视、温商投资、奥润、青啤、捷能、汉河、华创风能等知名企业落户，是名副其实商业巨头云集的“风水宝地”。后绿地地产集团有限公司、山东鲁信集团和山东国际信托联合竞拍下该区域三地块，区域内的竞争更显剑拔弩张之势。

前景：后海一线“卖前景” 规划“搭桥”建设大戏须唱好

近年来，在中联自由港湾的紧张施工中，蓝海新港城、晓港名城等建筑规模在百万平方米左右的大盘项目纷纷落户，在为区域商业发展提供发展空间的同时，也不断加强着区域商业的气氛和凝聚力，“后海商圈”在岛城商业市场上的地位将越发重要。

在“后海商圈”的萌生、发展过程中，邮轮经济将成为极大的驱动力。据业内人士介绍，邮轮母港的经济收益一般是普通停靠港的10—14倍。举例来说，如果一名邮轮旅客在邮轮停靠时消费能力为30美元/小时~40美元/小时之间，以最低花费30美元/小时计算，1万， 名游客在母港区域停靠10小时，将会带来300万美元的收入；此外，邮轮在母港需要添加补给、油料、淡水与处置废品、接受港口服务、邮轮的维护与修理……这都能给邮轮母港所处区域甚至整个城市带来新的产业、新的商机。

后海一线前景无限

数据显示，在邮轮产业较发达的西方国家或城市，只要建设了邮轮母港，该港口必然对这个城市的整体经济及城市文明有明显的拉动作用，并且能在港口周边形成不同规模的以“邮轮”或“海文化”为主题的商圈。“也正因为邮轮这一大特色，后海商圈在诞生初期便具有很高的起点，其或将成为今后青岛高端消费市场的突破点之一。”业内人士介绍。

     目前滨海欢乐城内已经有众多项目落地，保利香槟国际作为全新盘即将亮相，住宅项目最先让世人目睹，商业项目紧随其后，规划中的滨海欢乐城将以青岛数字文化体验中心、滨海乐园、奥润五星级酒店及高端写字楼、超高层地标性建筑-双子塔楼为依托，大力发展滨海文化旅游、高端商务商业及滨海城市岸线，着力打造一座集商务办公、休闲旅游、高端商业和居住为主导功能的滨海新城。颐和广场朱石鹰表示地产大鳄的进驻会带来良性竞争，带动此区域的配套、交通、医疗、教育、居住氛围的提升。

     但是，规划虽好，不可否认的是后海一线，特别是欢乐滨海城目前配套不够完善，区域住宅项目城投瑞海景园销售压力明显，而保利最先推出的也是住宅产品，而这个区域吸引的多为资金量较少的刚需一族这种情况下，购房者是否买账还是未知数。而从规划到建设再到购房者认可，后海一线还有很长的路要走。