主题：一声惊雷平地起：政策"风声鹤唳"楼市成"惊弓之鸟"

    2013年的上半年在这个闷热的初夏与我们挥手告别，时间已渐行渐远，但楼市调控的威力犹在。2月20日，新国五条政策惊雷般炸开了整个房地产市场，随后出台的细则更是剑指投资，20%个税政策、提高二套房贷利率等一系列调控措施强有力的介入楼市，虽然接下来各地相继出台的地方细则或温柔或严厉，调控影响也有待考究，但毫无疑问的是这半年新国五条像一面旗帜一样，牢牢的引领着2013年楼市的走向。

    与此同时，房产税改革、住房信息联网、不动产登记制度、公积金等一系列政策措施伴随着新国五条相继而发，共同影响并助推房地产市场的前行；而在一系列政策的作用之下，青岛房地产几乎成为一只惊弓之鸟，动辄陷入恐慌。

新国五条细则惊雷乍响 青楼惊慌成交“疯涨”

    新国五条之后，很快，楼市便迎来了2013年浓墨重彩的一笔：新国五条细则。

3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快的城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。 

    通知要求，充分发挥税收政策的调节作用。税务住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，按转让所得的20%计征。 

    通知指出，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

    不过，“新国五条细则”表面上看起来严厉，但当时，不少业内都认为，由于实施难度等因素，“新国五条细则或将成为一纸空文”，也无法长久。

    新国五条细则中，最为人们所关注的，莫过于二手房交易20%个税一条，消息一出，各地房地产交易中心便排起了长队，一时间，各地交易中心人满为患，不少家庭为过户全家上阵排队；与二手房交易量同步增长的，还有各地的离婚率，甚至有民政局树起了“楼市又风险，离婚需谨慎”的警示牌，新国五条的“温吞水”之后，新国五条细则恰如惊雷一声，“炸”的各地楼市人心惶惶，而二手房则在一个月内赚了个盆满钵满，3月青岛市二手房成交共9668套，远超去年上半年6个月的6510套。

    与二手房火爆相呼应，青岛新房市场也“不甘寂寞”——频现“日光盘”，三月新房成交量超过一万五千套，再创新高。业内人士分析称，“主要是岛城多数购房者担心个人所得税按照差额的20%征收，新房的契税税率上调到3%到5%，所以‘国五条’细则出台之后，岛城的新房成交量大幅增长。”

青岛细则“温柔”落地 难撼楼市好势头

     3月31日，在北京、上海、重庆等地方版新国五条细则密集出台之时，青岛版新国五条细则终于“浮出水面”。不过，青岛版新国五条细则并没有之前预测的那样“严厉”，之前被广泛热议的“全市限购”和二手房“20%个税”均没有纳入青岛版细则中。

    3月31日，青岛市政府办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确指出，2013年青岛市新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。 

    细则落地之后，3月的“疯狂”告一段落，楼市也开始逐渐回归理性，但是，就实际情况而言，青岛细则并未对楼市造成实质性的影响：四五月成交虽没有三月的“辉煌”，但是四月破万、五月近万的好成绩也让新政细则更像是一场‘狼来了’的闹剧，青岛楼市知名学者张百忍表示，青岛国五条细则就是天边飘过的一朵云，而三月的疯狂则是一场“过云雨”。但是不可否认的是，回归正常之后的青岛楼市，仍处高位。

公积金政策频传利好 刚需置业再添利好

     继去年提高公积金贷款的限额至60万之后，公积金贷款买房再传利好消息。6月8日，青岛市住房公积金管理中心决定取消公积金贷款提前还款业务的次数限制，这意味着市民采用公积金贷款的还贷压力减轻，贷款利息支出减少。

    据了解，提前还款次数不受限制后，借款人可以更加合理的安排闲置资金。若借款人手中有闲钱，可以采取多次部分还款方式，以减少贷款利息支出。而需要说明的是，对已提前部分还款的本金额，自部分还款之日起是不再产生贷款利息的。    时隔半月，又传来一条有关公积金的利好消息，从今年7月1日起，青岛市职工住房公积金缴存基数将由2011年职工月平均工资调整为2012年职工月平均工资，新的缴存额确定，今年上限提高至3117元，比去年高出387元，而这已经是青岛市连续四年上调公积金上限。

政策展望：调控政策持续出台 依靠市场之手是重点 

       “国五条”出台初期，引起市场上一阵恐慌性购房热潮，在经历短暂的市场供需双方观望后，楼市进入正轨，市场均价及成交量皆表现正常，尤其是5月多地频现“地王”，将市场预期进一步提高。供需关系的不平衡及投资渠道单一等多种原因促使房地产在未来一段时间的中流砥柱地位不会动摇，良好的市场表现表明房地产调控的决心不能松动。

    然而，楼市调控不能像“打地鼠”一样，冒出来一个打一个。必须建立房价管理制度，然后更多依靠市场调节。比如，不动产统一登记系统及全国住房信息联网等相应制度。鼓励土地改革制度的创新，加强保障房制度的完善，让更多弱势郡体有房可住；促进商品房租赁市场供应及交易系统的健全，保障租房者合法权益，既能暂时缓解楼市需求量，又能盘活楼市现有空置房。不难看出，短期内针对房价的限购、限价等行政手段将继续有效，长期依靠经济、税收等市场杠杆也是今后工作的重点。