主题：今日话题:楼市冰窟土地火炉 冰火两重天"大戏"上演

编者按: 用“一边是火炉，一边是冰窟”来形容近期的房地产市场和土地市场最为贴切不过。一方面，青岛楼市成交量连续两周走低，上周成交仅有840套，就像走进了“冰窟”；另一方面，仅从近期躁动的土地市场来看，楼市显然已经闯进仲夏。继胶南土地市场大爆发之后，上周胶州接力，成功出让12宗土地。同时，市北本周及下周均有黄金地脚拍卖。

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数据来源：青岛网上房地产

  据搜房网数据监控中心统计显示，上周（2013.7.8—2013.7.14）青岛住宅网签840套，环比上上周的1414套下跌了40.59%；总成交面积84257.14平方米，环比上上周下跌了42.68%。而7月的第一周数据也不怎么“光彩”！7月1日—7月7日，青岛住宅网签1414套，环比狂跌了50%；总成交面积146995.92平方米，环比下跌了55.34%。7月半月以来成交仅2254套，甚至不足6月的周成交量！

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  然后，成交走低青岛并非个例！根据北京住建委网签数据统计显示，7月上旬（1日-10日）北京全市住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为5319套，与６月上旬同期相比下跌8.5%，与去年7月上旬同期相比下跌40%，出现双降局面。

此外，在重点监测的以一、二线城市为主的40个城市中，7月第一周，超六成城市成交量同比下跌，其中苏州、北京、武汉、杭州、成都、深圳、重庆、南京也出现不同程度下滑，跌幅维持在10%——40%不等。

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  分析认为，这与多数企业冲击上半年业绩过后，企业推盘积极性不高关系密切。在调控政策下，新建商品住宅的成交量取决于推盘量，而推盘的进度取决于政府和企业的博弈、时间与市场的博弈。

不争的事实是，进入7月以来，楼市就像是从“艳阳天”的六月步入了“数九寒天”的冰窟，一蹶不振！另一方面，一向与楼市“交好”的土地市场近期弃楼市而去，走向了另一个极端，提前进入了火炉！

 从青岛土地市场来看，继6月底，胶南“一窝蜂”卖地61幅（12宗地）之后，7月5日，12幅胶州地块土地拍卖会上全被“抱走”。这其中有9幅地块分布在胶州市繁华的城市中心区域，并以商住两用土地性质为主。近期，包括在胶南、平度、胶州等区域内动辄出让数十宗土地已经变得“波澜不惊”，有点麻木了！

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 除了郊区土地市场，市区土地7月也出现一轮小爆发。上周，中联置业斥资1.57亿拿下了崂山区热地掀开了市区土地市场大戏的“序幕”！本周五，市北区将出让包括台东黄金旺角以及新都心新兴片区的2宗土地，土地还未登上拍卖台，但是目前对于“黄金地脚”的议论与猜想纷繁踏至。紧接着，7月26日，市北携手李沧将再推出2宗商服用地。由此看来，从5月起就“热”起来的土地市场战火越演越烈！

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 虽然青岛土地市场异常躁动，但是，总的来看，由于土地在郊区，更受到本地房企关注，也就只是本地房企的“大戏”。纵观全国土地市场，大鳄房企近期布局一线城市，上周，中海地产7月11日~12日在上海、合肥接连抢下三幅地块，累计耗资68.67亿元，平均溢价率达64%。据统计，在过去的半个月内，万科A、绿地、中海已合计在上海土地市场“砸下”约145亿元。

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楼市马太效应将凸显

  业内人士表示，当前不少大房企土地储备仍处于近几年以来低位，而企业业绩自去年二季度以来却处于持续增长中，房地产企业正处于“有钱缺地”的状态，故下半年的土地市场仍将维持一定热度。

  也有分析指出：“马太效应已经越来越明显，房地产行业是一个典型的对资源进行配置的行业。目前，销售额上千亿的房企，增长率在30%左右，而增长率低的，反而是中小型房企。”

分析认为，楼市与土地市场走向背离的情况不会持续太久。土地与房产的关系注定是面粉与面包的关系，“一荣俱荣一损俱损”！

 出现这种状况，很大原因在于“新国五条”横空出世，多城市调整土地供应计划。为了遏制房价增长过快，地方政府增大了土地供应量以缓解楼市供应不足的矛盾，改善供需关系矛盾。

房企热衷拿地

 土地市场变化一直是影响房地产市场价格的重要因素，土地市场调控也成为房地产市场调控的重要环节，地方政府加大土地供应的同时也尽量维持地价稳定，加大力度查处闲置土地，并且加强保障房供应。

 而近期的“钱荒”风波，对于房企存在一定的影响。中小房地产企业可能由于资金量和资金流动性问题的影响，再难在土地市场与大鳄房企抗衡，而大鳄房企的融资能力和融资渠道的优越性又将加剧这种差距！

 而另一方面，楼市成交量走低很大程度受到开发商推盘节奏影响。在青岛的市场上，由于去年大半年楼市、土地市场持续低迷，开发商并没有过多土地储备，也没有积极拿地的准备。然而，从去年末到上月的楼市高温，房企房源销售一空，而在没有土地储备的情况下，即没有新房源作为补充，由此出现了“断层”，导致市场走低。