主题：买房换绿卡渐成趋势 海外置业有"馅饼"也有"陷阱"

海外置业，这听起来早已不再陌生。在中国房市“体温”难测之际，已有越来越多的个人和房地产商选择投资海外，寻求更多的发展机会。

   在一波又一波的海外置业高潮中，是什么吸引了中国投资者的眼球？所购置的房产又是什么样的情况？有哪些国家买房投资政策更现实？在海外置业是否能顺利拿绿卡？办了绿卡就能享受同等待遇吗？

一手交钱，一手就能拿房子和绿卡？

   “在国外个别城市，青岛话都快成中国话的代表了。”近日，岛城一家企业负责人告诉记者。的确，近几年，越来越多的青岛人选择移民，除了美国、加拿大、澳大利亚、西班牙、葡萄牙之外，一些相对冷门的移民国家也开始进入市民的视线。

在移民方式上，“买房换绿卡”这种一手交钱一手拿卡的方式无疑最受欢迎，岛城中介也打出了各种“海外置业移民”的广告语：“永久产权”、“无限制移民”、“房价投资潜力大”……

市场上买套房就可拿外国绿卡

   “350万元，购别墅，办移民”近期一则宣传吸引了不少市民的注意，该广告显然是国外一处房产项目的推介，主打的就是永久产权别墅和韩国绿卡身份。“看宣传上说的挺好的，还能给韩国绿卡，不知道值不值？”市民崔先生有些疑惑。

上周，某项目营销中心，一进门就发现沙盘图竖在墙上，一名置业顾问正在向一名中年人介绍项目的具体情况。中年人表示对项目感兴趣，并表示想要预订一套，“已经有购买意向的都在销控表上做了标示。”置业顾问应答道。记者发现，在销控表上目前已经有近20个标示标志。“这是已经销售的吗？”记者问道，“不是，还有一些是预订或者有意向的。”置业顾问告诉记者。经了解，该项目启动后只是锁定在岛城置业群体，还尚未启动外地推广销售计划，所以销售情况没有预期的火爆。

    见项目感兴趣，置业顾问就向记者介绍起济州岛众多优势，比如气候温暖湿润，自然风光好，被称作“长寿之岛”，并且还将被打造成东北亚未来的中心城市，也就是一座“国际自由城市”。“虽然目前济州岛的常住人口只有60万，但是其远景规划则是要和中国香港、新加坡等城市比肩。”置业顾问不断强调。“还有子女享受国际教育，国际优质医疗，健康养老，国际度假购物等优势。”记者发现在该项目的规划图上有英语教育城、医疗健康城(小区网论坛)、高尔夫俱乐部、休闲度假区等。

目前，项目开售的是一期，在其规划沙盘上，可以看到项目位于山麓前，环绕着一座湖泊。“项目总价都是控制在350万元上下的户型，所有户型都是分为上下两层，并且带一层花园。”置业顾问表示，“项目的总价正好达到济州岛的移民门槛，市民买房就能移民。”此外，置业顾问在介绍该项目附带的移民优势时说：“我们是本地企业，不会像那些移民中介那样一不留神就跑路。”

时间上长期居住并不太现实

    其实，对于国人海外置业渐热的原因主要分三类：其一，国外房价跌得厉害，明显比国内便宜，买房就为投资；其二，主要目的是打算到国外享受福利，为移民所需；其三，购房者的子女在国外求学，买房就为照顾家庭。而在这些置业群体中，真正能长期居住下来的，除了要看各国的政策规定，还要考察这些项目是否能满足生活需要。

   和在中国购房一样，国外买房第一要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的，在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查，了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。“打算在济州岛那边长期居住并不现实。一般这些项目远离市区，交通有一定的距离，即使有配套，生活也不是很方便。另外房屋空置率比较高，这也可能是转手的一大障碍。”一熟悉韩国房产市场的人士告诉。

不单单是济州岛，记者发现很多海外置业的项目都是类似的旅游地产。比如前些时间大热的塞浦路斯，很多中国人购买的房产是位于其西南部帕福斯的房产。虽然这边可以看到地中海宜人的景色，但是由于塞浦路斯是个岛国，有很多东西依赖进口，所以物价水平并不低。并且由于购买塞浦路斯的房产获得的是永居权，不能工作也不能参加保险，因此在那里居住的时候生病就是个问题。“广告上说塞浦路斯的公立医院都是免费的，那是针对纳税人而言，永居权的居民没有这个福利。”一家移民中介负责人王先生说，“如果在塞浦路斯常住的话，那就得保证自己不能生病。”

   而在美国，前一段时间底特律抄底买房的消息沸沸扬扬。底特律房子虽然便宜，但不一定买了就能住。在底特律附近居住的林先生告诉记者：“现在底特律市内已经没有一家像样的购物中心了，只有一些小商店。目前底特律的治安很差，失业率和犯罪率都很高。”不仅如此，美国买房虽然房价比较诱人，但是持有成本也不低。林先生告诉记者，他的一些朋友不少在美国购买房子，不过居住成本相比国内高很多。“美国很多房子是木质的，虽然成本低，但是房子定期要翻修和维护，并且还要购买名目繁多的保险，不仅如此房屋还要除虫、维护草坪等。”林先生粗略给记者算了一下，在美国中部的小镇，不算政府的税费，这些房屋支出可达到每月500美元。

事实上买房和移民是两回事

   “我们这个项目比较大的卖点就是移民。”虽然该项目主打的是地产，但是在介绍过程中，职业顾问总是离不开“移民”这个词语，正如宣传中所说“只需投资一套别墅，无需其他”“零风险、零限制”。但是岛城移民中介对移民韩国并不十分看好。

    “韩国是单一民族国家，移民控制很严格，并且韩国绿卡的价值也不高。”虽然在宣传材料中，标明韩国护照可以通行100多个国家地区，但是这和韩国绿卡是两回事。截至2013年8月底，济州实施给予永住权制度后给予F-2签证的外国人共有362人，其中97%（351人）为中国人。针对这一现状，有济州道议员称，应该引入美国的“生产资本投资移民制度”，只有投资50万美元以上并在2年后创造10个以上工作岗位的外国人，才能获得永住权。岛城移民中介人士表示，这就意味着济州岛移民政策还将面临政策的不确定性。

   在美国，实际上买房子和移民是两回事，而很多中介都会混淆。美国一直鼓励海外投资，也欢迎外国人到美国置业，但这并不是说在美国买一套房子就能置业。“在美国移民的方式只有EB-5，也就是要求申请者在美投资最低50万美元，直接或间接创造10个就业机会。”岛城移民中介业内人士刘先生表示，此外还有工作签证通过后续手续转绿卡，但这个难度很大，只有特例或者特殊人才才引进。

   此外，海外置业附赠的很可能不是绿卡权限，有的只是“永居权”，甚至只是“居住权”。永居权，顾名思义，即有永久居住的权利，而居住权是短期内居住，时间一过，需要再次提交居住申请。居住权申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败，可能有房都住不得。此外，就算是“永居权”也都是有限制条件的。一业内人士告诉记者，塞浦路斯是前段时间比较热门的海外置业移民地，虽然购买塞浦路斯当地30万欧元或以上的房产，全家可获得永久居留权。但这一权利与房产直接挂钩，如果卖掉房产，永久居留权也随之取消。

移民并非一件简单的事，还需提前了解各国家相关政策

   在国外买套房子就能移民，移民之后就能享受外国生活，是不少选择“海外置业移民”人群的美好想象。不过记者发现，海外置业移民并不是一手交钱一手就能拿到房子和绿卡。其实，各个国家政策不同，海外置业移民也不像多数中介描述的简单轻松，市民在海外置业移民前最好擦亮眼睛。

花钱买房只是移民的起点

  “买套房子很快就移民，这就是糊弄人的广告。”市民王先生就曾遇到这样的情况，“当时以为只花七八十万元买套房子就能办成，没想到只是居住权。为了不让钱打水漂，只能继续加钱办移民，结果钱越花越多。”

   王先生虽然多花了钱，毕竟最终获得了绿卡，但有些国家的政策却不能保证百分之百拿到绿卡。比如想要移民德国，花钱买房开公司只是起点。德国移民局发言人曾说，在德国投资创业要获得长期居留许可，需要满足很多其他条件，其中包括该公司能给当地带来就业、公司业绩增速（部分项目要求公司3年利润不得低于3万欧元）达到一定标准等等。而西班牙年初提出的移民议案中，前五年每年需要在西班牙待一个月；却无法在西班牙工作，子女不能入学，只能度假、消费，这期间买房者只能获得“临时居留权”。

同样，在塞浦路斯和希腊以“黄金签证”居留的外国人，也是不能在当地工作的，投资者必须在当地银行存入2到3万欧元不等的“生活保障金”，而且要存满一定的年限。