主题：置业者买房喜新厌旧 岛城楼市各盘冷热不均

青岛楼市已经进入了供应量高峰，十月的第二周新增房源达6500余套。接下来的半个月，仍有将近20个项目入市。虽然销售热点频出，但供大于求、快速走货是基本面，个别感觉到销售压力的项目也会采取更为灵活的价格策略。

  上周仅星期天一个休息日，市区内仍有三个项目绿城理想之城诚园、保利叶公馆、绿地新里海德公馆赶在这天开 盘或加推，上述楼盘一日之内推盘量合计超过一千套。

另据青岛银海世邦市场研究中心的信息显示，十月第二周全市共有20多个项目新取得预售或加推，共计带来了6500套新增房源，比前一周上涨近五倍，其中城阳区、市北区、李沧区新增房源最多。从销售方面来看，第二周全市共计网签住宅房源2220套，比前一周增长一倍有余，与去年同期基本持平。

从各方面数据和市场表现来看，目前处于推盘高峰，十月半过，留给开发商的销售旺季已经不多，所以纷纷推盘入市，做最后一搏。

据了解，本土开发商海信地产近期加强了销售攻势，全市在售的五个项目国庆期间7天的销售额是去年同期的一倍。七天内，各项目开了17套样板间，组织了51场活动，有2900组客户到访。西海岸刚需项目凤凰金岸销售了将近50套，市北项目海信湖岛世家推出大户型产品，销售了30套。

上周，记者到绿地新里海德公馆、保利香槟海岸、保利叶公馆、中海国际社区等多个项目探盘发现，新产品入市在即，售楼处人气明显上升。上周五上午，记者到欢乐滨海城采访时，该项目到访车辆已占满停车场，后续车辆不得不停在了车道。

今鹏翔执行总经理刘翔认为，最近青岛楼市确实成交火爆，刚需得到充分释放。这其中有两方面原因，一是前年、去年在楼市低谷观望的一部分需求，现在开始释放；二是三月份之后，没有对楼市的干预政策，购房者的“危机感”也上来了。

同时，刘翔认为，目前开发商对市场的判断也变得成熟了，不像以往那样看到市场好就涨价，仍以出货为主，而且今年的一些“日光盘”，实际开出的价格比较低。

热销有实有虚成交有热有冷

上周，保利叶公馆首期开出大约13000元/平方米的均价，而此前周边项目国信紫云台已经将区域价格水平拉到了14500元/平方米，每平方米回落近一二千元，保利叶公馆首期低价走量，开盘售罄是情理之中的事。

记者调查发现，热销也是虚虚实实，一些项目销量存疑。李沧一新盘项目十一黄金周期间开盘，价格约在9800元/平方米，销控表显示销售进度接近八成，而青岛网上房地产该楼盘成交数据仍为零。另外市北一新项目上月开盘，首期推出300套，销控表上所剩房源已不多，而青岛网上房地产的成交显示尚不到80套。

一位业内人士承认，当下一些项目的销控表确定存在一定的水分。

目前，从销售到全部网签，需一个月左右的时间，所以当下一些项目旺销的真实性，最终要到11月份通过青岛网上房地产数据来查证。

新盘频繁登场，刚需客关注热点快速切换。新盘首期开盘价格低，开盘当日价格折扣大，会成为市场“新宠”。如果不能有新的推广攻势，不能有价格上的优惠，热点很快会变为盲点，新盘沦为“旧盘”。从这个角度讲，开发商的营销压力大。

银海世邦市场研究中心的市场调查显示，目前市场整体热度十分高涨，但是本轮旺季有个特点，新项目首度入市或加推的时候销售良好，但是转入持续销售期后，随着可选房源的减少，销售速度就开始明显下滑。

记者通过青岛网上房地产数据也发现，市区一些进行持续销阶段的项目表现相对平淡。截至到10月14日，山河城(小区网 论坛)二期伴山银河10月份成交了24套，蓝山湾成交了31套，青岛印象湾成交12套，海岸华府成交5套，伟东·幸福之城四期湖山美地成交33套。

销售压力仍大明年上半年市场或将放缓

易居营销集团青岛公司事业四部总经理单良分析，现在入市的项目比较多，9月份以来供应量上升，成交量也随之上来了，大部分项目价格比较稳，也有部分比较低。应当看到，以李沧区为例均价过万元的项目，消化是有难度，这些项目成交主要还是集中在10楼以下价格比较低的产品。

一位市区9月开盘的刚需项目销售经理告诉记者，十月旺季以来，到访量没明显感觉到变化，在销售压力加大的情况下，该项目也打算拿出位置较差的楼座，推出价格更低一些的产品。

对接下来的市场形势，单良认为，青岛的刚需需求量平稳，供应量一下子上来，肯定是供大于求的局面，相信销售压力大的项目价格上会变灵活。

刘翔也对可能的风险进行了判断。他说，多年来，房地产市场一直处于“短周期”变化，预计明年上半年，市场会放缓。未来可能引发市场下行的因素有两个方面：一方面，可能是系统性的市场调整政策出台；另一方面市场自然发展态势下，随着刚需的释放，对将来不确定性的畏惧上升，需求会下降。

十月下半段刚需新盘仍不少

十月份下半段，引领刚需市场的新开盘项目仍有不少。上周五，记者到位于杭州路老城区的新盘中海临安府采访。销售人员透露，开盘价格约12000元/平方米。

附近22世纪不动产中介的綦经理则认为，如果以这一价格开盘，有些偏高，目前周边客户对大开发商的产品比较认可，如代表性项目百通兴隆家园(小区网 论坛)的高层二手房均价约在12000元/平方米，而且是带装修。

位于欢乐滨海城项目的保利香槟海岸也将于本月新推两个楼座，而销售人员透露的信息是将有300元多/平方米的涨幅，该项目此前小批量推盘的销售速度并不快。

此外，李沧中海国际社区御城和时代城二期东方龙域两个大盘新组团都将在本月推出，是市场上的供应量重头。据了解，东方龙域推出的小高层产品面积区间在60-120平方米，中海国际社区御城将推出小户型刚需产品，有88平方米的套三户型和79平方米的套二户型。

此外，城阳南部的刚需大盘中铁华胥美邦三期也将在本月入市，它一直是市区刚性需求外溢的重要项目，全部是50-90平方米小户型刚需产品。

据银海世邦市场研究中心监测，开发商推盘力度不减，预计十月中下旬仍会有超过20个项目开盘或加推，在新房源的集中入市和集中签约的带动下，预计岛城十月份楼市仍将有不错的表现。

综合来看，以当前合理的价格水平，快速走货，是青岛市场的主调。