主题：中国房地产泡沫与崩盘风险并存

与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机：一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线城市面临着供应过剩的风险。 楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。

据中国指数研究院数据显示，2013年第一周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上。然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家数据显示，全国一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。分析表示商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。

而与一线城市面临反弹的压力不同，此刻的三四线城市正面临着供应过剩的危机。“从去年开始，一二线城市成交量开始发力，反而跑赢了三四线城市，而未来三四线城市过去土地供应过大，仍存在一些压力。”黎明楷表示。

在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。“房价可涨的空间正逐步受到限制。”有房企人士如此预判三四线城市的房价。他分析称，这些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借着城镇化的机会继续承载一线城市无法满足的需求，而一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。“我担心在新一轮反弹中，一线城市的泡沫增速会加大，经济情况再次围绕着房地产转。”华南某中型房企人士李先生表达了他的担忧。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广近日撰文表示，调结构已经成为新一届政府最重要的任务，房地产泡沫已经成为阻碍中国经济结构调整的绊脚石，房地产调控是调结构的一个关键前提。王小广分析，中国一半以上的新建商品房是在满足投资需求，属于不正常现象，由于房地产价格的泡沫式上涨，房地产业利润可观，导致很多企业，无论是民营企业还是国有企业，都希望把利润的一部分，甚至一大部分拿出来投资房地产，资金不断地从实体经济流入房地产行业。

“调控走了一圈，要改变的变了没？要改善的改善了没有？如果答案是否定的，那2013年甚至之后也很难找到清晰的路子。”某上市房企区域公司负责人陈先生认为，调控政策并不是近两年来出现的，调控依然牵动着房地产众多利益链条的各种关系，对房地产是抑制还是支持仍旧思路不清，以致政策在现实执行中经常“变味”。“一方面市场实质上对调控已经产生很大的免疫能力，另一方面调控似乎已经妥协了。”陈先生表示。

这种怪圈持续至今仍未解决，并一直被业内众多人士指责为“行政手段管得太多”。

万科总裁郁亮曾分析，目前的调控政策并未建立长效机制，这导致很多政策并不能符合具体地方的实际情况，一刀切的政策并不能解决长效机制问题。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，在2013年的改革过程中，如果打破垄断、土地政策上顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央与地方的税负关系等改革措施不能有实质性推出的话，2013年你再加码什么限购，发粮票、发房票也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。

近日，江苏省常州市被爆步上鄂尔多斯“鬼城”后尘，多个楼盘空置率高企的同时开发商仍前赴后继在常州拿地业内人士表示，对常州这类的三线城市而言，刚需房与投资房泾渭分明。尽管将常州比作“鬼城”为时尚早，但中小城市楼市过热却已是不争的事实。“从开发商的角度讲，相对上海常州这样的城市地价明显就便宜很多，吃不下上海土地的房企就只能来吃常州的土地。而从政府的角度讲郊区闲置的土地那么多，白白放着也很可惜。”一位熟悉常州市场的地产机构研究员表示，近年来开发商大批入驻常州有理可循。

大批出让地块带来严重的空置房问题。常州一连锁中介的业务员表示，空置问题已成为阻碍常州二手房成交的关键因素之一。“一到晚上整个小区黑灯瞎火的肯定会影响二手房成交率。买家看你这个小区根本没人住，他就自然不买了。”这位业务员表示，许多小区地段不错，小区建设得也很好，“但就是没人买。挂牌的很多，成交率却很低，还因为很多小区周边购物不方便，孩子上学也不方便，配套不好。”

2012年9月1日，常州率先实施“提前部分转账还贷”，新政允许符合条件的职工提取住房公积金，以转账的方式偿还其住房公积金贷款。而在此前，如需提前偿还部分住房公积金贷款，常州市民需自筹资金。除此以外，常州还在。新政中将“按年提取住房公积金偿还商贷的申请人”范围由原来的“仅限产权人”扩大至“其他产权共有人”。业内人士指出，这对刺激常州刚需购房者“意义重大”。，“但即使如此，常州楼市的供需还是不太平衡的。刚需是有，但在常州开盘的也不都是刚需房，这就很难卖了。”，一位在常州拥有开发经验的开发商代表表示：“尤其是现在，政策不松口，常州的房产又不像一线城市那样稀缺性明显，目前来看，很难有什么大发展。”他指出，尽管不像鄂尔多斯那么夸张，但常州楼市的供需不平衡想要解决，仍需时日。