主题：房价

短期之内国家是不可能放开调控的（被上次涨怕啦，今年楼市小阳春就是一个试探）。同时，调控不放开有国内也有国外的原因，国内有挤占信贷，挤占消费，居民债务快速增加，劣币驱逐良币等原因，也有货币政策，汇率问题，以及资产价格虚高折现后资近外套的原因等等，总之寄希望两三年调控就像上次那样放开的人，可以歇歇了……

只要国家调控不放开，我觉得青岛楼市根本就不用担心。因为青岛却是是一个收入不高的城市，外来人口增加不足，属于二线城市中末端……青岛拼命的引进高校和几所本地普通二本院校，即使这样由于房价虚高收入不高的原因，很难挽留在当地，造成人才外泄!而现在摊子又铺的太大，到处在卖地。从黄岛到高新区，到胶南到胶州，到即墨。然后，这几个区内部又形成竞争。17年至今前两轮暴涨，透支了相当数量刚需，目前刚需严重数量不足，而目前又看不到青岛有吸引人才落户的潜力，所以，库存会越来越大的……

对于一个地区楼市，根本不是二手房说着算的，都是周围开发商定价的。

但是对于开发商一个致命的问题就是，它必须要去库存。当然，当地的小开发商可以忽略不计。对于大开发商来说，它必须要去库存，因为库存意味占有现金。没有现金，对于一个公司是一个致命的打击。打个比方，没有现金流，它就没有办法拿地，并且它还借了很大债，属于资金密集型企业。你看很多上市公司房企对外发行的债券，都是13%的利率，再加上汇率因素，你想想大开发商的资金压力有多么大。楼市只要一年涨幅低于20%，库存对于开发商就是一个致命打击。这是其一。其二就是，大的开发商都是上市公司，到了年底是要公布年报的，若是一直捂盘惜售，不走量的话，年底业绩就是断崖式下滑。所以，大开发商必须要去库存。

在国家不放开调控的情况下，有些开发商拿地便宜的，肯定是降价卖的。深圳和北京市16年开始调控的，到现在没有放开，一直阴跌了三年。

青岛市17年才开始调控，预计，目前的下跌只是开始......