主题：刚需买房有没有懂的人呀！现在的房价是在升还是在降呀！

凌克：刚需仍是市场需求主体

经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？

凌克（金地集团董事长）：中国的房地产业仍然处在重要的机遇期，市场总体仍然会继续向上。但部分热点城市房价的快速上涨，可能会引发政府加重调控力度，房地产市场投资性需求仍将被抑制，限购和限贷的政策还会延续。另一方面，保障房制度建设将持续推进。同时房产税从试点到逐步推开，也将循序渐进地发挥作用。

经济观察报：收购星狮地产之后的进展如何？商业地产领域的投资计划如何安排？

凌克：2013年1月29日，星狮地产举行股东周年大会，动议通过更名为金地商置集团有限公司；同日，公司还宣布通过配售融资超过7亿港元。金地商置要成长为金地集团规模快速扩张、业务结构转型的重要载体，未来投资领域主要包括：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营；公寓和住宅的开发销售及物业管理；写字楼的运营及物业管理；产业园区的开发、运营及物业管理；超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。

经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，企业对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？

凌克：一、二线城市，由于自身更大的市场深度和需求潜力，对市场反应更加强烈，而相应会释放出更大的上升动能。而三、四线城市支撑市场长期发展的需求后劲不足，以及过于集中开发造成的过量供应问题逐渐浮出水面，抑制了市场的上升空间。金地在城市布局上，重点选择成熟城市群如长三角、珠三角、京津冀等，这类城市人口基数大、聚集性强、经济基础较好，具有可持续的发展潜力。

经济观察报：在刚需产品成为市场成交主力之后，金地产品结构调整进展如何？未来公司的土地储备和产品线将呈现何种格局？

凌克：2012年金地中小户型新增可售面积占比约为65%，2013年这一比重将得到继续提升，2013年新增货量中首置首改类产品占比约在80%。2012年金地新增11幅土地储备，新增地块以刚需首改类产品为主。

未来刚需仍是市场的需求主体，改善型市场尤其是首次改善型市场也将呈现较好机会。金地会继续坚持财务稳健原则，控制土地成本强调拿地区域分布的合理性，着重补充适合刚需和首改类产品的土地储备。在产品研发方面，公司会加快针对首置首改类客户的新系列的研发和推广应用，为市场提供覆盖面更广阔的多元化产品。

邓维聪：开拓以外，重要的是经营

经济观察报：新鸿基在内地的经营计划如何？

邓维聪（新鸿基发展（中国）有限公司董事）：以华东区为例，南京、无锡、苏州、杭州等地点的项目今年都将在开工阶段。今年我们投资上会更积极。在上海，会看一些城市综合体项目，希望走高端的路线。不少项目正在洽谈。广东片区也在积极发展。成都片区可能需要继续消化一个130万平方米的大项目。

经济观察报：地方政府推出商业用地非常积极，如何看这个市场形势？

邓维聪：土地市场已经很热了，最近拍了很多高价地。这个情况值得注意。我上世纪90年代到上海，那时市场很好。不久就发现，到处是烂尾楼，这都是没有财力没有实力的企业拿地造成的后果。我相信现在不会再有这么多失败的项目，可是不会每一个都做得很好。

上海去年推出200万平方米的商业用地，可是平均每年上海写字楼吸纳量只有50万平方米（建筑面积）。问题是很多没有资金压力的企业有做商业项目的冲动，但大部分可能并不懂怎么做好。

经济观察报：新鸿基地产如何看待内地的城镇化，公司是否有拓展安排？

邓维聪：城镇化是国家的大战略。具体到新鸿基，我们还是要看自身的定位。我们在拓展上一直稳健，所以暂时没有这样的人力和能力去开拓二、三线城市市场。

新鸿基面临两个任务，除了开拓外，很重要的还是经营，我们现有的项目，要花很多时间和人手去经营。多出的钱投到哪里呢，还是投到我们熟悉的地方，上海、广东、北京。

过去我们投在内地400亿、500亿，差不多占整个公司10%以上的投资比例，要好好运营。现在很多发展商回到一线，这个我不怕。我们肯定比他们做得更前沿一些，因为有上海国金中心IFC、上海环贸广场ICC两个堡垒。

经济观察报：新鸿基地产今年的一个重要的项目上海ICC将推出，同期也有嘉里中心、k11等入市，是否感觉到竞争？

邓维聪：肯定有。先不要讲项目竞争，整个购物中心市场竞争都非常激烈，winner takes over（赢家通吃），变得越来越两极化。上海未来(小区网 论坛)在建的商场很多，能做好的才会赢。我不敢说我们一定会赢。有些商场有这个条件。内容是什么，怎么包装，有无关键东西推出，让零售商对你有信心，这个很关键。ICC，我们给出很多新的东西，所以新一代的商场，的确是放了很多新的经验在里面。

经济观察报：在激烈竞争下，ICC写字楼部分，出租情况很理想，是否与你们拥有长期客户相关？

邓维聪：现在已接近满租，最贵的每天每平方米租到18块。IFC老客户多一点，很多金融类的企业，都是很多年的老关系。ICC反而没这么多，主要是非金融类的，包括贸易公司、专业公司、零售公司、律师事务所等等。最大adidas，租了好几层。这里面大部分都是新开拓的客户，因为ICC带来了新鸿基最新的经验，有很好的商场配套、交通枢纽。

刘晓光：春天里的冬天

经济观察报：你对2013年的房地产市场形势怎么看？调控是否会加强？

刘晓光（首创置业董事长）：我觉得今年房地产市场的整体形势不错，但我老感觉有点“春天里的冬天”的感觉，主要看房地产的销量和价格的走势，如果出现大起大落，还会有新的调控政策出台。现在一、二线城市，房价已经出现上扬，我认为涨幅在10%以内还能忍受，超过15%政府就可能会出台新的政策。最起码宏观调控不可能放松，新的政府领导也不希望房价大涨。

经济观察报：2012年，首创置业实现130多亿元销售额。2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？

刘晓光：第一还是要抓紧销售，加速周转；第二，要在优质地区，增加土地储备，比如要在一、二线城市加大力度；第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、教育地产等，这些产业地产更有发展前景；第四，要改变传统的融资的方式，加强融资方式的创新，打通国内和国际两个资本市场，引进国外一些大的基金；第五，很重要的是加强产品质量的管理；第六，要迎合中国城镇化的进展，土地一级开发可能我们要做，进行一二级联动开发；第七，我们的国际化进程要加快，我们在法国的项目合同已经签完了，目前正在做规划，下一步要大规模运作。在创新上，要做到“人有我有，人无我有”才行。