主题：地面划线的车位可否出租出售

地面停车位到底为谁所有

根据《会计法》的规定，开发商在取得土地使用权时所支付的费用已经计入对应项目的建设成本；开发商在建设项目的配套设施和公共设施时的费用也已经全部计入对应项目的建设成本。因此，根据《合同法》的规定，在开发商销售该项目时，他的销售成本已经通过销售收入实现了权和土地使用权的主体的转移，即项目内的全部土地使用权和公共配套设施已经转归业主。同一物产，不能售卖2次。依我国《物权法》的规定，建筑物区分权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别权客体的部分。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。共有部分的主要包括：（1）建筑物的基本构造部分，例如：支柱、屋顶、外墙、地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、水塔等。（3）建筑物所占有的地基使用权。（4）住宅小区的公共设施、围墙、水电、照明消防等公用配套设施及小区物业管理用房等（地面停车位属于小区的公用配套设施）。根据最高院《关于审理建筑物区分纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准同时具备三点：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主权的客体，即是法律上的独立性（产权），通常只有专有部分能够登记为特定业主权客体。

小区车位车库的权利归属可以作如下区分：1、分摊了相应的土地使用权份额的车位车库，计算容积率，可以办理权属证书，能够作为专有权的标的。2、没有分摊相应的土地使用权份额，不计算容积率，无法办理相应的权属证书，为小区共有部分，属于小区全体业主共有。

 一、从商品房成本构成来说。根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》规定，商品住宅的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建筑费。也就是说，广大业主购买的每一平方米的住宅面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积，而且也包括相应土地使用权面积和公共配套设施的面积。所以，住宅区产权人应共同拥有住宅区内的全部公共配套设施。 

 二、从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与走道、院路一样属不同人所共有，按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占。”开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，住宅小区产权人也是公共配套设施的产权人，尽管在《房屋产权证》上未加注明，但在法律产权关系上应该是不容置疑的。 

 三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》的精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施也就委托给了物业管理企业来管理。所以，住宅小区购买商品房的广大业主应明白，住宅小区内的公共配套设施的产权，既不属于住宅小区的建设者———房地产开发商；也不属于住宅小区的管理者———物业管理企业；又不属于代表国家供应住宅小区土地的有关部门；更不属于其他任何单位和个人，而只能属于住宅区内的业主自己，其处置权应是代表广大业主利益的业主委员会，其管理权应该是业主委员会委托的物业管理企业。

   根据2012年最新颁布的《山东省物业服务管理条例》和2012年9月15日开始施行的《青岛市物业服务收费管理办法》规定（青岛办法第20条），“住宅物业管理区域内的停车场（库）产权属于全体业主的，业主或物业使用人停车，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，物业服务企业不得收取车位使用费，业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。”

据以上法律法规及地方管理条例的相关规定，小区的公共配套设施属于小区全体业主共同拥有。任何单位、开发商、物业公司均权处分收益。在业主大会成立后，可以由业主大会协商处置取得收益，并且该收益也要用于小区的公共设施和设备的维护与修理或更换，并计入小区的专项维修基金，专款专用。至于开发商在与业主签订的购房合同中规定“小区的广告位和停车位的权归开发商”， 拥有独立产权能够作为建筑物区分权专有部分的小区车位车库，可以通过约定的方式取得其权，这种取得方式一般被称为约定归属方式。但“约定归属有一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权标的，且其归属是确定的，属于开发商。而法律上已明确规定属于业主共有的停车位，不能成为当事人约定归属的标的。”所以该条款属于无效条款，因此该条款完全无需理会，它改变不了公共配套的权属于全体业主的性质。

有类似疑问的业主好好学习一下。

好好学习，太好了

合法合理和民意！请城市建设局的发言人好好学习吧！不懂法不要乱答。

好好保留！让开发商也学习学习。

的争端，最终都要回归法律的准绳，不要把行业的潜规则或者一个小小的企业条例凌驾于法律之上。最终只会搬了石头砸了自己的脚。

而一切的法律，都要以事实和公平为据，顺乎时局、顺乎民意、顺乎舆情。

开发商不要做土财主，也不要做一锤子买卖。要有自己的企业文化和品牌，要懂法守法。

呵呵，很好啊。业主也要学法懂法，还要懂得团结和联合起来，这样的话潜规则和不合理的东西就没有顿足之处。