主题：青岛别墅市场进入"缓冲期"上市量小成交走入低谷

7月已经接近尾声，根据青岛锐理数据提供的分析表明，同六月份相比，7月份（截止到7月23日），青岛别墅市场新增供应501套，比上月多415套，成为今年以来最大供应高峰。

供应量上去了，成交却没有随之上升。从7月份别墅市场成交来看，全市仅成交170套，如果排除掉2013年春节特殊情况，7月份算得上今年截止到现在别墅市场的成交低谷。

对此，业内人士认为，当前，岛城别墅市场进入“缓冲期”，而形成这一缓冲期的原因主要有三方面：市场新增量大而实际推盘量小，客户需求已经有所释放以及天气炎热等。

“从2012年下半年开始，岛城别墅市场的成交就一直不错，今年上半年成交也挺好，从数据上看，2013年上半年，全市别墅市场共成交1407套，同比增长119%。”青岛锐理数据统计的相关负责人说。

据了解，从取得预售的别墅项目来看，七月份，尽管新增量较多，比6月份多出415套，总共501套，从供应项目项目来看，有刚刚开始销售的新盘，如安纳溪；也有老盘新推的项目，如千禧国际村(小区网论坛)、世茂诺沙湾、龙湖悠山郡等，其中老盘新推占据了7月份新增量的多半。但是，从成交上看，别墅仅成交了170套，除去过春节的那个月，7月份算得上今年别墅成交最低的月份。

尽管7月份成交走入低谷，但是从价格上看，别墅市场一直保持平稳状态，并没有出现普通意义上的“量跌价跌”的情况。

其实，从去年下半年以来，岛城别墅市场尽管成交较好，且成交量比较稳定，但是一直以来，价格变化不大，半年多的时间，价格涨幅在5%左右，这对于动辄一平方米近两万元的别墅而言，涨幅并不大。如某销售一直还不错的黄岛区别墅项目，去年9月份开盘时均价为18500元，现在的均价为19500元，每平方米涨了1000元。而其他一些销售并不是非常红火的别墅项目，其去年和今年的价格基本上没有变化。

对于7月份的这种“缓冲”现象，业内人士认为主要由三个方面原因导致。

首先市场投放量大而实际推盘量小，从数字上看，7月份别墅市场新增供应量达到全年最高峰，但实际上，真正推出的项目楼盘并不多。也就是说，7月份真正可以买的别墅并不多。

如即墨某别墅项目，从青岛网上房地产统计数据看，该项目共有238套房子取得了预售许可证，但是，7月7日开盘时，该项目仅仅拿出20套别墅来销售，从成交来看，其销售效果还不错，一共成交了14套。再如黄岛区某别墅项目，虽然有132套房子取得了预售，但其之前取得预售的房子并没卖完，因此，新取得的房源一般不会立刻拿出来销售。

不仅如此，业内人士还认为，由于别墅市场自去年下半年以来市场销售一直比较不错，库存量有了一定的消化，但同时，长期积蓄下来的别墅市场客户群体得到了大量释放。而对位于房地产市场高端领域的别墅市场而言，其能够消费的客户群体有一定的数量，经过半年多的释放后，需求已经有所萎缩。