主题：开发区"4字盘"打响3月楼市 岛城真正迎来降价潮

2012 年，经过两个多月的沉寂，被压抑已久的青岛楼市成交开始活跃，在成交量上扬的同时，成交价却仍在谷底徘徊。从近几天市场的信息，岛城楼市很多楼盘项目已经采取了积极地营销策略，例如，节假日优惠活动、周年庆活动、内部团购等，并且很多楼盘直接降价几千元每平，重新出现了"4 字盘"、"5 字盘"、"6 字盘"。由此可以看出，在面对调控依旧的房地产市场，开发商不在"死扛"，而是积极寻求自救的方法。业内人士称，2012 年青岛楼市开始显现降价信号，随着大量新房上市，市场竞争逐渐激烈，３月份或将迎来一波降价潮。

开发区"4 字盘"打响3 月楼市

位于开发区西海岸医疗中心西侧的秀兰禧悦山已于3 月3 日加推248 套高层房源，全是刚需 61 、 84 、 89 平中小户型。 令岛城楼市轰动的是，起价仅 4860 元 / 平 ，均价6000 元/ 平方米左右。而该楼盘周边房源的价格在8000 元/ 平方米左右。记者了解到，该项目销售火爆，新推房源目前已经售馨。

目前，“80后”的青年群体已经普遍进入适婚年龄，他们已经成为房地产市场中重要的客户群。在浩浩荡荡的购房大军中，多数为年轻的刚需一族，他们已逐渐成为整个房地产市场的“重头戏”。

在开发商看来，今年的确是要面对严峻考验的一年，于是开始积极应对，将目光投向了这群最为强大的购买力中，各大项目主打婚房，刚需户型，赚足了消费者的购买欲望，打折花样繁多，促销手段五花八门。

而位于开发区的另一楼盘中房馨街里房价由之前均价的9000元/平直降到均价7600元/平，周边楼盘价格却都在8500/平左右。户型50-197平，主打是80-90平刚需户型。去年10月26日认筹开盘以来，去化率已达2/3。大概今年上半年会推二期。据中房馨街里负责人介绍： “限购政策已成为常态，购房者已经认同。项目出现优惠措施后，客户就就不再观望果断出手了。”降价是中方馨街里针对楼市市场低迷的一种以价换量的应对措施， “降价策略使我们处于主动地位，二期开盘时间不由市场决定，而是按照工程节奏，按计划向前推进。八九十平方的小户型，总价格不到70万，首付不到20万，购房者的压力较少。适合经济基础刚刚建立的刚需购房者。”

降价潮掀起

房企欲以价换量

调查发现，不少开发商及代理企业对未来楼市走势异常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商大多选择伺机降价，抓紧“小阳春”时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。

以价换量

“开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”一家大型房产代理公司负责人告诉记者。该人士表示，近期楼市成交量确实有回升，并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。”

降价信号已出现

降价信号已现端倪，据中国指数研究院数据显示，2月100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。

在调控继续实施的2012年，岛城楼市的新房库存量不断上涨，虽然存款准备金率降低了、首套房贷利率降低了，但是房地产商仍然要面临严峻的资金链问题。有业内人士分析，“市场上已经出现了降价信号，新房库存压力大，开发商将会加大促销力度。”

开发商在加大促销力度的同时也注意时间节点的营销。“预计3、4月份，青岛楼市会迎来阶段性的开盘小高潮。”据该人士介绍，楼市节日惯性加上信贷政策的波动，使项目延期开盘。再加上，大部分项目处于停工状态，开发建设的速度跟不上，以及开盘前的蓄水不足，也迫使项目到三四月份开盘上市。开发商将在随后积极备战“金三银四”、“五一黄金周”等重要节点。

搜房统计，3月预计开盘的楼盘数量也不是很多，或许不会再像2月一样被开发商放鸽子，而一些备受关注的楼盘会依然领衔楼市。业内人士说，“在3月初，新一轮的降价潮可能就会到来”。

压房企力大

冯显泉：刚需热情提升 以价换量或成主调

刚需群体成龙年楼市主角

从去年青岛市成交的9000多套房子来看，绝大部分都是120平方以下的，90平方以下的占大部分，而从销售价格来看，一万每平米以下的占了90%，一万以上每平米的仅仅占了不到10%，这说明中小套型是去年成交的主力，中低价位，刚需支撑起了去年的市场。可能经过这一年之后，购房者现在也在担心市场会明显反弹，担心一旦市场好起来以后，又抢不到合适的房源。当然还有一部分纯属刚需的这一块，今年就要结婚，原先就没有房子，哪怕买一个小一点的，所以这一块刚需有中小户型需求的客户群体，是2012年青岛市场的重点客户。